Condamnations de notaires

17-08-19

Le notaire doit vérifier que le vendeur n’est pas en liquidation judiciaire

L'étude de notaire DUCOURAU condamnée à payer 440 000 euros par le TGI de Bordeaux

L'étude de notaire DUCOURAU condamnée à payer 440 000 euros par le TGI de Bordeaux

Le notaire doit vérifier que le vendeur n’est pas en liquidation judiciaire. L'étude de notaire DUCOURAU condamnée à payer 440 000 euros par le TGI de Bordeaux


01 juin 2017

Article Le Monde

En juin 2002, Alain Bodar et son épouse achètent un petit appartement avec vue sur mer, à Arcachon (Gironde), au prix de 163 00 euros, afin d’y couler une paisible retraite.
En 2015, ils doivent rendre les clés, menacés de saisie, du fait que la justice les considère comme des « occupants sans titre ». Que s’est-il passé?

En mars 1996, leur vendeur, André G., agent commercial dans la Somme, a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire. Il n’avait pas le droit de disposer de ses biens sans l’accord du mandataire de justice.
Néanmoins, en 1997, devant le notaire, Me Alain Duron, de la SCP Ducourau-Duron-Labache, Pourquet-Moreau-Lespinard, il fait une donation à son fils Alexandre, alors âgé de 14 ans, qui devient nu-propriétaire de l’appartement. Cinq ans plus tard, devant le même notaire, son fils et lui vendent l’appartement aux époux Bodar, qui ne savent rien du statut de M. G. A chaque fois, celui-ci affirme qu’il n’est pas en état de cessation de paiement et qu’il jouit de la plénitude de ses droits.
En juin 2009, la Selas Soinne, qui intervient comme liquidateur judiciaire de l’agent commercial, assigne les époux Bodar devant le tribunal de grande instance d’Amiens (Somme). Elle demande qu’il déclare inopposables à la procédure collective les actes reçus par Me Duron. Elle obtient gain de cause en première instance puis en appel. Elle obtient le départ des époux Bodar, qui ne sont aucunement indemnisés. Elle vend aux enchères leur ancien appartement pour la somme de 300 000 euros – alors que sa valeur, compte tenu des travaux que le couple y a effectués, est estimée par un expert à 430 000 euros.
Les époux Bodar assignent le fils du vendeur, qui sera mis hors de cause, en raison de son jeune âge à l’époque, ainsi que du fait qu’il a renoncé à la succession de son père, après la mort de celui-ci. Ils attaquent aussi le notaire, afin de voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1382 (ancien ) du code civil et d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.
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 » Suspicion suffisante « 
Ils estiment qu’il aurait dû vérifier les dires de l’agent immobilier : il a  manqué à son obligation d’assurer l’efficacité et la sécurité juridique de ses actes, en ne s’assurant pas que ce vendeur ne faisait pas l’objet d’une procédure collective. Ils  soulignent qu’il aurait pu facilement accéder à ces renseignements par une simple consultation du Registre du Commerce et des Sociétés du Tribunal de Commerce d’Amien, du BODACC et/ou du registre spécial des agents commerciaux.
Or, comme le rappelle Me Duron, la Cour de cassation n’a mis à la charge du notaire une obligation de vérification systématique de l’absence de procédure collective concernant le vendeur qu’à compter de l’informatisation du Bodacc et de l’ouverture du site internet bodacc.fr, qu’à partir de juin 2009. La vente litigieuse étant intervenue le 17 juin 2002, le tribunal de grande instance de Bordeaux juge qu’il lui appartient de déterminer s’il existait à cette date des éléments de nature à entraîner une suspicion suffisante quant à l’existence d’une procédure collective dont faisait l’objet l’agent commercial.
Sa réponse est positive : d’une part la profession d’agent commercial est une « activité à risques ». D’autre part, André G. avait « des problèmes financiers importants » puisque, en 2000, étaient publiés au titre des formalités concernant son immeuble un commandement valant saisie au profit du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Aigue Marine en raison de charges de copropriété impayées, une sommation, une inscription d’hypothèque légale du Trésor public et une inscription d’hypothèque judiciaire.
Enfin, il est « inhabituel » qu’un père âgé de seulement 43 ans fasse une donation à son fils, les donations étant généralement destinées à éviter les conséquences fiscales d’une transmission du patrimoine « après la mort ». Il s’agissait donc pour lui d’obtenir que son patrimoine « échappe à l’emprise de tiers poursuivants ».
Le tribunal juge donc que le notaire aurait dû vérifier les déclarations du vendeur.
Il le condamne à leur payer 444 000 euros, le 23 mai. La SCP Ducourau-Duron-Labache, Pourquet-Moreau-Lespinard indique qu’elle ne va pas faire appel.
Elle a déjà été condamnée, en avril 2016, à payer 100 000 euros à un agent immobilier, auquel elle avait laissé vendre en décembre 2012 un immeuble dont le gérant avait été placé en redressement judiciaire au mois de février.


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N° RG : 12/10460
PREMIÈRE CHAMBRE
CIVILE
SUR LE FOND
63B

N° RG : 12/10460
Minute n° 2017/00


AFFAIRE :
Alain BODAR époux DE
TONNAC DE VILLENEUVE
Catherine DE TONNAC DE
VILLENEUVE épouse BODAR

C/
Alexandre GODALIER,
Alain DURON,
S.C.P
DUCOURAU-DURON-LABAC
HE-POURQUET-MOREAU-LE
SPINARD

Grosses délivrées
le
à
Avocats : la SELARL GALY &
ASSOCIÉS
la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI
Me Marie-Claude MONTAUT
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 23 MAI 2017
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Isabelle LOUWERSE, Vice-Présidente,
Monsieur Sébastien FILHOUSE, Juge,
Madame Emilie BODDINGTON, Juge,
Madame Magali HERMIER, Greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 04 Avril 2017 sur rapport d'Emilie BODDINGTON, Juge, conformément aux dispositions de l'article , 785 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDEURS :
Monsieur Alain BODAR époux DE TONNAC DE
VILLENEUVE
né le 14 Février 1940 à DEMANGES-AUX-EAUX
Le Saint Arnaud-Pereire
11-13 Avenue Saint Arnaud
33120 ARCACHON
Madame Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR
née le 01 Avril 1955 à CASABLANCA (MAROC) (20050)
Le Saint Arnaud-Pereire
11-13 Avenue Saint Arnaud
33120 ARCACHON
représentés par Maître Laure GALY de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : 12/10460

DEFENDEURS :
Monsieur Alexandre GODALIER
né le 14 Mai 1983 à AMIENS (80000)
2 allée des Genêts
33470 GUJAN-MESTRAS

représenté par Me Marie-Claude MONTAUT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
Maître Alain DURON
6 allée des Cormorans
33120 ARCACHON

S.C.P. DUCOURAU- DURON- LABACHE- POURQUET- MOREAU- LESPINARD 169 boulevard de la Plage 33120 ARCACHON

représentés par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 17 juin 2002 reçu par Maître Alain DURON, notaire à ARCACHON, Monsieur et Madame BODAR ont acquis les lots 27, 35 et 70 constituant pour le premier un cellier, pour le second un box et pour le troisième un appartement dans un ensemble immobilier dénommé Résidence Aigue Marine soumis au statut de la copropriété, sis 418 boulevard de la plage à ARCACHON, moyennant le prix de 162.358,20 € s'appliquant pour 4.573,47 € aux meubles et objets mobiliers et pour 157.784,73 € aux biens immobiliers.
Cette vente a été consentie par Monsieur André GODALIER et Monsieur Alexandre GODALIER, respectivement nu-propriétaire et usufruitier au terme d'une donation consentie par Monsieur André GODALIER à son fils Alexandre, également reçue par Maître Alain DURON, le 27 février 1997.
Les époux BODAR ont régulièrement pris possession de l'immeuble mais se sont vus délivrer sept ans plus tard, soit le 22 juin 2009, une assignation devant le Tribunal de Grande Instance d'AMIENS à la requête de la SELAS SOINNE, celle-ci intervenant comme liquidateur judiciaire de Monsieur André GODALIER et demandant au Tribunal qu'il déclare inopposable à la procédure collective en cours, sur le fondement de l'article L. 641-9 du Code de Commerce, les actes de disposition opérés par Monsieur André GODALIER au mépris des jugements de redressement et de liquidation judiciaire qui avaient été rendus à son encontre les 7 novembre 1995 et 5 mars 1996.
C'est dans ces conditions que les époux BODAR ont découvert que Monsieur André GODALIER faisait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire ouverte à la requête de l'URSAFF de la Somme par le Tribunal de Grande Instance d'ABBEVILLE le 7 novembre 1995, convertie par jugement du Tribunal de Grande Instance d'ABBEVILLE du 5 mars 1996 en liquidation judiciaire.
Les époux BODAR ont alors saisi le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX en la forme des référés par exploits en date des 22, 27 et 28 septembre 2011 afin de faire désigner un expert pour procéder à l'évaluation du bien immobilier par eux acquis le 17 juin 2002.
Par une ordonnance du 12 décembre 2011, le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX a désigné Monsieur LETOURNEAU en qualité d'expert.
Le 15 mai 2012, l 'expert a déposé son rapport et évalué les droits et biens immobiliers des époux BODAR à la somme de 430.000 €.
Monsieur André GODALIER est décédé le 29 mai 2010 en laissant pour lui succéder son fils, Monsieur Alexandre GODALIER, lequel a renoncé à sa succession selon attestation dressée par le Greffier en chef du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX le 17 février 2011.
Par un arrêt du 27 septembre 2012, la Cour d'Appel d'AMIENS a confirmé le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AMIENS le 24 août 2011, déclarant ainsi : “inopposable à la procédure collective de Monsieur André GODALIER les actes reçus par Maître DURON, notaire, les 27 février 1997 et 17 juin 2002 et autorisant la SELARL Bernard et Nicolas SOINNE, es qualités, à poursuivre sous les formes prescrites en matière de saisie immobilière aux enchères la vente des biens et droits immobiliers en faisant l'objet”.
La SELARL Bernard et Nicolas SOINNE a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers des époux BODAR qui ont été adjugés à la barre du Tribunal de Grande Instance d'AMIENS pour un montant de 288.000 € le 17 février 2015.
Par acte d'huissier du 14 novembre 2012, Monsieur et Madame BODAR ont assigné Monsieur Alexandre GODALIER, Maître Alain DURON et la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-POURQUET-MOREAU-LESPINARD afin de voir engager leur responsabilité sur le fondement de l'article 1382 ancien du Code Civil et obtenir indemnisation des préjudices qu'ils estiment avoir subis à raison de leurs fautes.
Dans leurs dernières conclusions en date du 19 août 2016, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé de leur argumentation, Monsieur Alain BODAR et Madame Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR demandent au Tribunal de :
- déclarer tant Monsieur Alexandre GODALIER que Maître DURON et la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-POURQUET-MOREAU-LESPINARD responsables des préjudices subis par les requérants sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil du fait de l'inopposabilité de la vente monumentée par Maître DURON par les consorts GODALIER avec les requérants le 17 juin 2002,
- condamner Monsieur Alexandre GODALIER, Maître DURON et la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-POURQUET-MOREAU-LESPINARD à réparer l'ensemble des préjudices subis par les requérants,
- condamner in solidum les susnommés à verser aux requérants la somme de 493.402,83€ en réparation de leurs préjudices arrêtés au 30 juin 2016, outre 432 € par trimestre supplémentaire jusqu'au jour du jugement,
- condamner in solidum les assignés à verser aux requérants une indemnité de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution,
- condamner enfin in solidum les assignés aux entiers dépens, en ce compris ceux de référés et d'honoraires d'expert, et le droit proportionnel de l'article 10 du décret du 12 décembre 1996, avec distraction au profit de Maître Laure GALY, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Dans ses dernières conclusions en date du 16 août 2016, auxquelles il y a lieu de se reporter pour le détail de ses moyens, Monsieur Alexandre GODALIER demande au Tribunal de :
- débouter les époux BODAR de leur action sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil à l'encontre de Monsieur Alexandre GODALIER, tant en son nom personnel qu'en sa qualité de continuateur de la personne de son père André GODALIER,
Subsidiairement,
- constater la responsabilité de la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-POURQUET-MOREAU-LESPINARD et de Maître Alain DURON envers Monsieur Alexandre GODALIER sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil et dire et juger que ces derniers devront le relever indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,
A titre infiniment subsidiaire,
Si la responsabilité de Monsieur Alexandre GODALIER était retenue concurremment avec celle de la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-POURQUET-MOREAU-LESPINARD et Maître Alain DURON, sans que ces derniers ne soient condamnés à le relever indemne des condamnations prononcées à son encontre,
- dire et juger que la responsabilité financière d'Alexandre GODALIER sera limitée au montant du prix de vente initial de l'ensemble immobilier, à savoir 162.358,20 €,
- débouter la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-POURQUET-MOREAU-LESPINARD et Maître Alain DURON de toutes demandes, fins ou conclusions formulées à l'encontre de Monsieur Alexandre GODALIER,
- condamner la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-POURQUET-MOREAU-LESPINARD et Maître Alain DURON au paiement d'une indemnité de 10.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil,
- condamner les mêmes au paiement d'une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- les condamner aux dépens de l'instance.

Dans leurs dernières conclusions en date du 31 mai 2016, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé de leur argumentation, Maître Alain DURON et la SCP DUCOURAU- DURON-LABACHE-POURQUET-MOREAU-LESPINARD demandent au Tribunal de :
A titre principal,
- débouter les époux BODAR de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- débouter Monsieur Alexandre GODALIER de l'ensemble de ses demandes,
- condamner Monsieur Alexandre GODALIER à relever indemne Maître DURON et la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD de l'ensemble des condamnations qui seraient mises à leur charge au profit des époux
BODAR,
En tout état de cause,
- condamner les époux BODAR et Monsieur Alexandre GODALIER à payer à la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD et à Maître DURON la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner les époux BODAR et Monsieur Alexandre GODALIER au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI, avocat, sous ses affirmations de droit.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2016.
L'affaire a été retenue à l'audience du 4 avril 2017 et la décision mise en délibéré au 23 mai 2017.

MOTIFS DU JUGEMENT
I. Sur les responsabilités
a. Sur l'absence de faute du nu-propriétaire vendeur
Les époux BODAR soutiennent que Monsieur Alexandre GODALIER aurait engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 ancien du Code Civil du fait de la mauvaise foi manifestée au même titre que son père lors de la vente intervenue le 17 juin 2002. Ils considèrent que Messieurs André GODALIER et Alexandre GODALIER, par l'acte de donation du 27 février 1997, puis par l'acte de vente du 17 juin 2002, auraient manifestement tenté de soustraire le bien immobilier litigieux à la liquidation judiciaire de Monsieur André GODALIER.
Le notaire et la SCP notariale considèrent de la même manière que Monsieur Alexandre GODALIER a bien été complice du mensonge de son père en dissimulant la procédure de liquidation judiciaire en cours à l'occasion de l'établissement de l'acte de vente du 17 juin 2002.
En réponse, Monsieur Alexandre GODALIER souligne qu'il était mineur au moment de la donation de la nue-propriété de l'immeuble dont il a bénéficié et âgé de seulement 19 ans lors de la vente. Il précise qu'il n'avait pas connaissance avec précision de la situation de son père auquel il s'est contenté d'obéir. Il ajoute enfin que sa responsabilité ne pourrait résulter que de ses faits et obligations personnels, et non de ceux de son père.
C'est à juste titre que Monsieur Alexandre GODALIER rappelle qu'ayant renoncé purement et simplement à la succession de son père, sa responsabilité ne peut en aucun cas être recherchée au titre de la continuation de la personne du défunt, Monsieur André GODALIER, dont il aurait recueilli les droits et obligations, mais uniquement à raison de son fait personnel.
Monsieur Alexandre GODALIER est intervenu en tant que vendeur à l'acte authentique du 17 juin 2002 du fait de sa qualité de nu-propriétaire de l'immeuble suite à la donation qui lui avait été préalablement consentie par son père le 27 février 1997. Les circonstances et le contexte de son intervention à l'acte de vente en cause apparaissent ainsi indissociables de ceux de la donation antérieure dont il a constitué la continuité.
Il ressort clairement des circonstances de l'espèce et de la chronologie des événements telles que rapportées par les parties et justifiées par leurs pièces que Monsieur André GODALIER, désireux de soustraire l'immeuble d'ARCACHON à l'emprise de ses créanciers, a dans un premier temps opté pour un démembrement de propriété au bénéfice de son unique fils par le biais de la donation du 27 février 1997 intervenue moins d'un an après le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'ABBEVILLE le 5 mars 1996 ayant converti la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire.
Monsieur Alexandre GODALIER, né le 14 mai 1983, était âgé de 13 ans à la date de cette donation, ce qui suffit à établir d'une part, qu'il n'était pas en mesure d'en comprendre les conséquences, ni même de s'interroger à leur sujet, et d'autre part, qu'il n'est intervenu à cet acte comme donataire que par la seule volonté de ses représentants légaux.
La vente de l'immeuble régularisée 5 années plus tard, alors que Monsieur Alexandre GODALIER avait 19 ans, n'a pu davantage intervenir de sa propre initiative, étant rappelé que le défendeur y résidait encore à cette date avec ses parents.
Les mentions figurant à l'acte notarié du 17 juin 2002 doivent conduire à relever, outre le jeune âge de Monsieur Alexandre GODALIER, le fait qu'il exerçait déjà la profession d'ostréiculteur, ce dont il se déduit qu'il n'était pas rompu à la vie des affaires, à la différence de son père, et qu'il ne disposait manifestement d'aucune connaissance juridique particulière.
Aucun élément de la procédure ne permet d'affirmer que Monsieur Alexandre GODALIER avait connaissance à la date de la vente de l'immeuble de la procédure collective dont faisait l'objet son père et qu'il se serait délibérément et volontairement rendu complice de la dissimulation opérée par Monsieur André GODALIER. Il apparaît davantage probable au vu des éléments ci-dessus rapportés que Monsieur Alexandre GODALIER ait participé à cette vente à la demande de son père en percevant son intervention comme une simple formalité, comme tel avait été le cas lors de la donation de la nue-propriété de l'immeuble à son profit le 27 février 1997.
Les déclarations faites par Monsieur Alexandre GODALIER à Maître DURON concernant sa capacité personnelle pour disposer du bien immobilier vendu n'étaient pas mensongères et il ne saurait être tenu responsable des fausses déclarations effectuées par son père sur le même sujet, dès lors qu'il n'est pas démontré qu'il connaissait sa situation réelle et aurait sciemment omis de la révéler au notaire instrumentaire.
Le seul grief susceptible d'être adressé à Monsieur Alexandre GODALIER est en définitive celui d'avoir fait confiance à son père alors qu'il était encore un jeune homme de 19 ans. Cette circonstance est insuffisante à caractériser une mauvaise foi fautive au sens de l'article 1240 du Code Civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
En conséquence, aucune faute n'étant démontrée s'agissant de Monsieur Alexandre GODALIER, sa responsabilité ne pourra être engagée et les époux BODAR devront nécessairement être déboutés de leurs demandes dirigées à son encontre.
b. Sur la faute du notaire
Monsieur et Madame BODAR considèrent que Maître DURON aurait manqué à son obligation de conseil, ainsi qu'à son obligation d'assurer l'efficacité et la sécurité juridiques des actes instrumentés, lors de l'établissement de l'acte authentique de vente qu'il a reçu le 17 juin 2002, et ce en ne s'assurant pas que l'un des vendeurs ne faisait pas l'objet d'une procédure collective. Ils soulignent que le notaire aurait pu facilement accéder à ces renseignements par une simple consultation du Registre du Commerce et des Sociétés du Tribunal de Commerce d'AMIENS, du BODACC et/ou du registre spécial des agents commerciaux, dès lors que Monsieur André GODALIER exerçait la profession d'agent commercial.
Il est constant que le notaire, en vertu de sa qualité d'officier public, est tenu d'assurer l'efficacité et la sécurité des actes qu'il reçoit.
L'inefficacité de l'acte instrumenté par le notaire n'est cependant susceptible d'entraîner sa responsabilité professionnelle que si elle est la conséquence d'une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d'efficacité impose nécessairement.
Face aux déclarations du vendeur d'un bien sur l'absence de procédure collective le concernant, la Cour de cassation considérait, à la date de la vente reçue par Maître DURON, que le notaire n'était tenu de réaliser des investigations complémentaires que lorsque des éléments recueillis étaient de nature à faire douter de la véracité des informations reçues. Il ressort en effet de l'analyse de la jurisprudence produite par les parties que la Cour de cassation n'a mis à la charge du notaire une obligation de vérification systématique de l'absence de procédure collective concernant le vendeur qu'à compter de l'informatisation du BODACC et de l'ouverture du site internet bodacc.fr au mois de juin 2009 qui ont facilité l'accessibilité à l'information concernant les procédures collectives en cours.
La vente litigieuse étant intervenue le 17 juin 2002, il appartient en l'espèce au Tribunal de déterminer s'il existait à cette date des éléments de nature à entraîner une suspicion suffisante quant à l'existence d'une procédure collective dont faisait l'objet Monsieur André GODALIER et qui auraient dû conduire Maître DURON à ne pas s'en tenir aux seules déclarations de ce dernier et à effectuer des vérifications complémentaires.
De ce point vue, il sera en premier lieu relevé que Monsieur André GODALIER a déclaré au notaire lors de la vente qu'il exerçait la profession d'agent commercial, comme il l'avait fait à l'occasion de la donation du 27 février 1997.

Si le notaire et la SCP notariale rappellent à juste titre dans leurs écritures que cette activité n'est pas de nature commerciale mais civile, il n'en reste pas moins qu'elle constitue une activité à risques, s'agissant d'une profession indépendante en application de l'article L. 134-1 du Code de Commerce relevant des procédures collectives du livre VI du Code de Commerce.
Il ressort en second lieu de l'examen des renseignements hypothécaires requis par Maître DURON dans le cadre de la vente litigieuse que dès l'année 2000, étaient publiés au titre des formalités concernant l'immeuble un commandement valant saisie au profit du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Aigue Marine à raison de charges de copropriété impayées, une sommation, une inscription d'hypothèque légale du Trésor public et une inscription d'hypothèque judiciaire, ces différentes mentions tendant à établir, ainsi que justement relevé par les époux BODAR, que Monsieur André GODALIER rencontrait des problèmes financiers importants et récurrents.
Enfin et en dernier lieu, il convient à nouveau de souligner que la vente de l'immeuble est intervenue seulement 5 ans après la donation de la nue-propriété à Monsieur Alexandre GODALIER consentie avec un droit de retour conventionnel et une interdiction d'aliéner.
Si les notaires défendeurs relèvent de manière exacte que ce type de donations consenties par les parents à leurs enfants est très répandu en vue d'éviter les conséquences fiscales d'une transmission du patrimoine immobilier à cause de mort, il est néanmoins assez inhabituel qu'un tel acte soit envisagé par de jeunes parents au profit de leurs enfants mineurs. Or, Monsieur André GODALIER était âgé de 43 ans à la date de la donation du 27 février 1997 et Monsieur Alexandre GODALIER de 13 ans, ainsi que déjà indiqué.
Le fait que Monsieur André GODALIER ait sollicité de nouveau Maître DURON quelques années après ce premier acte en vue de vendre l'immeuble dont la nue-propriété avait été donnée laissait suspecter que la réelle motivation de ce dernier n'était pas d'assurer la transmission de cet immeuble à son fils unique dans les meilleures conditions, mais bien de faire sortir ce même bien de son patrimoine afin qu'il échappe à l'emprise de tiers poursuivants.
L'ensemble de ces éléments objectifs portés à la connaissance du notaire était de nature à faire naître un doute sur les déclarations faites par Monsieur André GODALIER quant à l'absence de procédure collective en cours et à sa capacité à contracter et entraînait pour Maître DURON l'obligation de vérifier cette capacité et les déclarations du vendeur selon lesquelles il n'était pas en état de cessation des paiements et jouissait de la plénitude de ses droits.
Le notaire ne saurait se décharger de l'obligation de vérification à sa charge en invoquant des considérations d'ordre matériel tenant aux conditions d'accessibilité des informations relatives aux procédures collectives à la date à laquelle la vente litigieuse a été instrumentée. En effet, outre que ces difficultés, à les supposer établies, ne dispensaient pas le notaire de tenter de procéder aux vérifications qui s'imposaient au regard des circonstances de la cause, le Tribunal rappellera que Maître DURON pouvait obtenir l'information tenant à la procédure de liquidation judiciaire dont faisait l'objet Monsieur André GODALIER notamment en sollicitant auprès du greffe du tribunal de commerce compétent un extrait du registre spécial des agents commerciaux le concernant sur lequel la mention du jugement prononçant la liquidation judiciaire a été portée dès le 23 septembre 1996 au vu des pièces 8 et 8 bis produites par les demandeurs.
La faute de Maître DURON est ainsi caractérisée par le fait de ne pas avoir vérifié la capacité de Monsieur André GODALIER alors qu'il existait en la cause des motifs de suspecter l'inexactitude de ses déclarations portant sur l'absence de liquidation judiciaire.

c. Sur les préjudices et le lien de causalité
La responsabilité du notaire est susceptible d'être engagée sur le fondement de l'article 1240 du Code Civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dès lors qu'est établie l'existence d'une faute ayant directement causé un dommage à celui qui l'invoque.
Les époux BODAR sollicitent l'indemnisation de leurs préjudices à hauteur de la somme de 493.402,83 € arrêtée au 30 juin 2016, outre 432 € par trimestre supplémentaire jusqu'au jour du présent jugement, ce total se décomposant comme suit :
- 430.000 € correspondant à la valeur actuelle des biens immobiliers litigieux estimée par Monsieur LETOURNEAU, expert judiciaire, dans son rapport clos le 15 mai 2012,
- 14.329,88 € correspondant aux intérêts et frais d'assurance des emprunts contractés auprès de la BPSO pour faire l'acquisition des biens immobiliers en cause,
- 8.384,70 € correspondant aux honoraires de négociation de la vente par la Bourse de l'lmmobilier,
- 7.873 € correspondant aux frais notariés de l'acte du 17 juin 2002,
- 799,25 € de frais de déménagement et 1.728 € de frais de garde-meubles pour la période du 1er mai 2015 au 30 juin 2016, outre 432 € supplémentaires par trimestre de frais de garde-meubles jusqu'à la date du présent jugement,
- 30.000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.
Les défendeurs s'accordent pour contester les préjudices sollicités par Monsieur et Madame BODAR en estimant qu'ils peuvent uniquement se prévaloir de la perte d'une chance de ne pas régulariser l'acte authentique du 17 juin 2002 et soutiennent que la réparation accordée doit donc être le cas échéant limitée à la somme de 162.358.20 €, c'est à dire au prix de vente effectivement payé par eux à la date de l'acquisition.
Cette dernière argumentation ne saurait être retenue.
Le lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices subis par les demandeurs est parfaitement établi, en ce que Maître DURON, en ne procédant pas aux vérifications qui s'imposaient quant à la capacité de Monsieur André GODALIER à disposer de l'immeuble, a directement concouru au dommage en permettant la réalisation de la vente.
En conséquence de la dissimulation frauduleuse de sa situation réelle par Monsieur André GODALIER qui n'a pu prospérer qu'en raison de l'omission fautive du notaire, la vente, et par suite la qualité de propriétaire des époux BODAR, ont été déclarées inopposables au liquidateur judiciaire, ce qui a permis à ce dernier de rechercher et d'obtenir une décision judiciaire de licitation de l'immeuble par adjudication.
Le préjudice subi par Monsieur et Madame BODAR consiste ainsi au premier chef dans la perte avérée et définitive de l'immeuble qu'ils avaient acquis puisque la procédure d'adjudication a été menée à son terme par le liquidateur et le bien vendu sur licitation le 17 février 2015 au prix de 288.000 €.
Considérant que le prix de vente qu'ils avaient initialement payé à titre d'investissement immobilier a été immobilisé entre 2002 et 2015, les époux BODAR sont fondés à solliciter réparation à hauteur de la valeur vénale du bien qu'ils pensaient légitimement leur appartenir à la date à laquelle ils en ont été privés, laquelle correspond en outre à la somme qu'ils auraient pu obtenir si leur qualité de propriétaire n'avait pas été remise en cause et qu'ils avaient eux-mêmes décidé de la revente de l'immeuble.
Les critiques formulées à l'encontre de l'évaluation arrêtée par Monsieur LETOURNEAU à hauteur de 430.000 € ne sont pas fondées, étant au surplus relevé qu'elle est conforme à la fourchette de prix qui avait été fixée par les agences immobilières sollicitées par les demandeurs en amont de l'expertise judiciaire (pièces 10 et 11). Cette somme sera en conséquence allouée à Monsieur et Madame BODAR à titre de dommages et intérêts.
Le surplus des sommes réclamé par les demandeurs à titre de réparation dans leurs conclusions aurait été exposé par eux de la même manière si la vente du 17 juillet 2002 n'avait été déclarée inopposable pour les motifs sus-énoncés et qu'ils avaient eux-mêmes décidé de la revente de leur bien immobilier. Leurs demandes de ces chefs seront en conséquence écartées, étant au surplus souligné que Monsieur et Madame BODAR ne peuvent en toute hypothèse obtenir d'indemnisation relativement aux charges qu'ils ont exposés au titre de la jouissance et de l'occupation paisible et légitime de leur appartement, sur la période comprise entre le 17 juillet 2002, date de son achat, et le 27 septembre 2012, date de l'arrêt rendu par la Cour d'Appel d'AMIENS sur l'inopposabilité de la donation et de la vente à la liquidation judiciaire de Monsieur André GODALIER et la réintégration du bien au patrimoine de celui-ci.
Enfin, il est indéniable que les époux BODAR ont subi un préjudice moral, dans la mesure où ils avaient projeté de s'installer dans cet immeuble à ARCACHON pour leur retraite, qu'ils avaient envisagé d'en jouir paisiblement et qu'en définitive, il n'a généré pour eux depuis 2009 qu'une multitude de tracas et d'incertitudes liées aux procédures judiciaires menées devant les juridictions d'AMIENS et de BORDEAUX.
Ce préjudice supplémentaire sera intégralement réparé par l'allocation d'une somme de 10.000€ de dommages-intérêts.
En application des alinéas 1 et 2 de l'article 16 de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966, chaque associé répond, sur l'ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu'il accomplit et la société civile professionnelle est solidairement responsable avec lui des conséquences dommageables de ces actes.
Ainsi, Maître Alain DURON et la la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD seront condamnés solidairement à payer aux époux BODAR la somme de 440.000 € de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financier et moral.
II. Sur les demandes de garantie
Il résulte des motifs précédemment développés qu'aucune faute ne peut en l'espèce être imputée
à Monsieur Alexandre GODALIER. En conséquence, la demande des notaires tendant à être relevés indemnes par ce dernier des condamnations pécuniaires prononcées à leur encontre devra être rejetée.
A défaut de condamnation prononcée à la charge de Monsieur Alexandre GODALIER, la demande de garantie qu'il formule lui-même vis-à-vis de Maître DURON et de la SCP notariale sera déclarée sans objet.

III. Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur Alexandre GODALIER
Monsieur Alexandre GODALIER sollicite également la condamnation des notaires à lui payer la somme de 10.000 € de dommages et intérêts.
Force est de constater qu'il ne démontre en l'espèce nullement la réalité du préjudice qu'il aurait subi en conséquence de la faute retenue à l'encontre de Maître DURON.
Le préjudice allégué n'étant justifié ni dans son principe, ni dans son quantum, Monsieur Alexandre GODALIER sera débouté de sa demande indemnitaire.
IV. Sur les demandes annexes
Succombant à l'instance, Maître Alain DURON et la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD seront condamnés solidairement aux dépens, ainsi qu'à payer aux époux BODAR une indemnité de procédure dont le montant sera fixé en équité à la somme de 4.000 €.
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit de Monsieur Alexandre GODALIER.
Compte tenu de l'ancienneté du litige, il y a d'ordonner l'exécution provisoire partielle du présent jugement à hauteur de la moitié des dommages et intérêts alloués à Monsieur et Madame BODAR conformément à l'article 515 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
REJETTE les demandes de Monsieur Alain BODAR et Madame Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR à l'encontre de Monsieur Alexandre GODALIER,
DIT que Maître Alain DURON , notaire membre de la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD , a commis une faute
à l'occasion de l'établissement de l'acte authentique de vente du 17 juin 2002, en ne vérifiant pas les déclarations de Monsieur André GODALIER quant à l'absence de procédure de liquidation judiciaire dont il ferait l'objet,
DIT que cette faute a directement préjudicié à Monsieur Alain BODAR et Madame Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR et que la responsabilité civile professionnelle de Maître Alain DURON est engagée sur le fondement de l'article 1240 du Code Civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016,
CONDAMNE en conséquence solidairement Maître Alain DURON et la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD à payer à Monsieur Alain BODAR et Madame Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR les sommes suivantes :
  
- 430.000 € (QUATRE CENT TRENTE MILLE €UROS) de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,
- 10.000 € (DIX MILLE €UROS) de dommages et intérêts à titre d'indemnisation de leur préjudice moral,
DÉCLARE sans objet la demande de garantie formulée par Monsieur Alexandre GODALIER à l'encontre de Maître Alain DURON et la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD,
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE solidairement Maître Alain DURON et l a SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD à payer à Monsieur Alain BODAR et Madame Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit de Monsieur Alexandre GODALIER,
CONDAMNE solidairement Maître Alain DURON et la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD aux dépens de l'instance, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
ORDONNE l'exécution provisoire partielle du présent jugement à hauteur de la moitié des dommages et intérêts alloués à Monsieur Alain BODAR et Madame Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR.
La présente décision est signée par Madame Isabelle LOUWERSE, Vice-Présidente, et Madame Magali HERMIER, Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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SCP DUCOURAU condamné à 440 000 euros

Condamnation SCP DUCOURAU - Frédéric DUCOURAU - le Monde

Condamnation SCP DUCOURAU - Frédéric DUCOURAU - le Monde

Le Monde1

SCP DUCOURAU article Le Monde





Extrait des condamnations de la SCP DUCOURAU, notaire :


http://sosconso.blog.lemonde.fr/2017/06/01/le-notaire-doit-verifier-que-le-vendeur-nest-pas-en-liquidation-judiciaire/

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À Arcachon, le notaire condamné à payer 440 000 euros pour fautes

À Arcachon, le notaire condamné à payer 440 000 euros

À Arcachon, le notaire condamné à payer 440 000 euros

À Arcachon, le notaire condamné à payer 440 000 euros.
Les époux Bodar sont en conflit avec leur notaire DUCOURAU.

 

À Arcachon, le notaire condamné à payerLes époux Bodar sont en conflit avec leur notaire.

ph. f. C.

Criblé de dettes, le vendeur n’avait pas le droit de leur vendre son appartement. Les acheteurs avaient dû rendre les clés dix ans plus tard.

L’achat pour 160 000 euros, en 2002, d’un appartement sur le Bassin s’était transformé en cauchemar pour les époux Bodar. Au point, une dizaine d’années plus tard, de devoir rendre les clés du logement dont ils croyaient être propriétaires. Sans le savoir, ils avaient acheté un bien à un homme en situation de liquidation judiciaire. Le notaire n’avait pas vérifié.

Pour cela, Me Alain Duron, aujourd’hui à la retraite, ainsi que l’étude arcachonnaise Ducoureau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard, ont été condamnés par la première chambre civile du tribunal de Bordeaux à verser aux acquéreurs la valeur vénale du bien au moment où ils en ont été privés, soit 430 000 euros, et 10 000 euros de préjudice moral. Quelques années après leur achat, les époux Bodar avaient reçu un inquiétant courrier. Ils apprenaient que l’homme qui leur avait vendu l’appartement, un agent commercial d’Amiens, sous le coup d’une procédure de liquidation judiciaire, n’avait en réalité pas le droit de vendre son bien. Mieux, quelques années avant la vente, il avait dissimulé au mandataire l’existence de cet appartement en en donnant la nue-propriété à son fils de 14 ans !

Obligation de conseil

Bien sûr, la justice a considéré que l’acte de vente était nul. Et que le bien immobilier devait être réintégré dans la liquidation afin de payer une partie des dettes de l’agent commercial. L’appartement fut vendu en 2015. Sous les yeux des Bodar. Retraités, ils n’avaient pas les moyens de racheter leur propre appartement et avaient dû se replier dans un petit studio, sans grand espoir de récupérer leur mise, le vendeur étant décédé.
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Le tribunal a estimé que le notaire avait manqué à ses obligations de conseil. Il a estimé qu’il existait suffisamment d’indices qui auraient dû pousser l’officier ministériel à effectuer des vérifications. Il a considéré que la procédure de donation à un enfant mineur, qu’il ne pouvait ignorer puisqu’il l’avait lui-même validée, aurait dû l’alerter sur d’éventuelles intentions de dissimulation.
Des dettes auprès de la copropriété au moment de la vente laissaient également apparaître une situation financière difficile. À l’audience, la défense du notaire avait fait valoir qu’à l’époque, l’informatisation des données commerciales n’existait pas, rendant les vérifications difficiles. Mais le tribunal a estimé que les éléments en sa possession auraient dû convaincre le notaire de se tourner vers le tribunal de commerce afin de s’assurer que l’agent était en règle.

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EXTRAIT DES ARTICLES DE PRESSE DUCOURAU :

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L'étude de notaire DUCOURAU condamnée à payer 440 000 euros par le TGI de Bordeaux

L'étude de notaire DUCOURAU condamnée à payer 440 000 euros par le TGI de Bordeaux

Le notaire doit vérifier que le vendeur n’est pas en liquidation judiciaire. L'étude de notaire DUCOURAU condamnée à payer 440 000 euros par le TGI de Bordeaux


01 juin 2017

Article Le Monde

En juin 2002, Alain Bodar et son épouse achètent un petit appartement avec vue sur mer, à Arcachon (Gironde), au prix de 163 00 euros, afin d’y couler une paisible retraite.
En 2015, ils doivent rendre les clés, menacés de saisie, du fait que la justice les considère comme des « occupants sans titre ». Que s’est-il passé?

En mars 1996, leur vendeur, André G., agent commercial dans la Somme, a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire. Il n’avait pas le droit de disposer de ses biens sans l’accord du mandataire de justice.
Néanmoins, en 1997, devant le notaire, Me Alain Duron, de la SCP Ducourau-Duron-Labache, Pourquet-Moreau-Lespinard, il fait une donation à son fils Alexandre, alors âgé de 14 ans, qui devient nu-propriétaire de l’appartement. Cinq ans plus tard, devant le même notaire, son fils et lui vendent l’appartement aux époux Bodar, qui ne savent rien du statut de M. G. A chaque fois, celui-ci affirme qu’il n’est pas en état de cessation de paiement et qu’il jouit de la plénitude de ses droits.
En juin 2009, la Selas Soinne, qui intervient comme liquidateur judiciaire de l’agent commercial, assigne les époux Bodar devant le tribunal de grande instance d’Amiens (Somme). Elle demande qu’il déclare inopposables à la procédure collective les actes reçus par Me Duron. Elle obtient gain de cause en première instance puis en appel. Elle obtient le départ des époux Bodar, qui ne sont aucunement indemnisés. Elle vend aux enchères leur ancien appartement pour la somme de 300 000 euros – alors que sa valeur, compte tenu des travaux que le couple y a effectués, est estimée par un expert à 430 000 euros.
Les époux Bodar assignent le fils du vendeur, qui sera mis hors de cause, en raison de son jeune âge à l’époque, ainsi que du fait qu’il a renoncé à la succession de son père, après la mort de celui-ci. Ils attaquent aussi le notaire, afin de voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1382 (ancien ) du code civil et d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.
.
.
 » Suspicion suffisante « 
Ils estiment qu’il aurait dû vérifier les dires de l’agent immobilier : il a  manqué à son obligation d’assurer l’efficacité et la sécurité juridique de ses actes, en ne s’assurant pas que ce vendeur ne faisait pas l’objet d’une procédure collective. Ils  soulignent qu’il aurait pu facilement accéder à ces renseignements par une simple consultation du Registre du Commerce et des Sociétés du Tribunal de Commerce d’Amien, du BODACC et/ou du registre spécial des agents commerciaux.
Or, comme le rappelle Me Duron, la Cour de cassation n’a mis à la charge du notaire une obligation de vérification systématique de l’absence de procédure collective concernant le vendeur qu’à compter de l’informatisation du Bodacc et de l’ouverture du site internet bodacc.fr, qu’à partir de juin 2009. La vente litigieuse étant intervenue le 17 juin 2002, le tribunal de grande instance de Bordeaux juge qu’il lui appartient de déterminer s’il existait à cette date des éléments de nature à entraîner une suspicion suffisante quant à l’existence d’une procédure collective dont faisait l’objet l’agent commercial.
Sa réponse est positive : d’une part la profession d’agent commercial est une « activité à risques ». D’autre part, André G. avait « des problèmes financiers importants » puisque, en 2000, étaient publiés au titre des formalités concernant son immeuble un commandement valant saisie au profit du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Aigue Marine en raison de charges de copropriété impayées, une sommation, une inscription d’hypothèque légale du Trésor public et une inscription d’hypothèque judiciaire.
Enfin, il est « inhabituel » qu’un père âgé de seulement 43 ans fasse une donation à son fils, les donations étant généralement destinées à éviter les conséquences fiscales d’une transmission du patrimoine « après la mort ». Il s’agissait donc pour lui d’obtenir que son patrimoine « échappe à l’emprise de tiers poursuivants ».
Le tribunal juge donc que le notaire aurait dû vérifier les déclarations du vendeur.
Il le condamne à leur payer 444 000 euros, le 23 mai. La SCP Ducourau-Duron-Labache, Pourquet-Moreau-Lespinard indique qu’elle ne va pas faire appel.
Elle a déjà été condamnée, en avril 2016, à payer 100 000 euros à un agent immobilier, auquel elle avait laissé vendre en décembre 2012 un immeuble dont le gérant avait été placé en redressement judiciaire au mois de février.


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N° RG : 12/10460
PREMIÈRE CHAMBRE
CIVILE
SUR LE FOND
63B

N° RG : 12/10460
Minute n° 2017/00


AFFAIRE :
Alain BODAR époux DE
TONNAC DE VILLENEUVE
Catherine DE TONNAC DE
VILLENEUVE épouse BODAR

C/
Alexandre GODALIER,
Alain DURON,
S.C.P
DUCOURAU-DURON-LABAC
HE-POURQUET-MOREAU-LE
SPINARD

Grosses délivrées
le
à
Avocats : la SELARL GALY &
ASSOCIÉS
la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI
Me Marie-Claude MONTAUT
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 23 MAI 2017
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Isabelle LOUWERSE, Vice-Présidente,
Monsieur Sébastien FILHOUSE, Juge,
Madame Emilie BODDINGTON, Juge,
Madame Magali HERMIER, Greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 04 Avril 2017 sur rapport d'Emilie BODDINGTON, Juge, conformément aux dispositions de l'article , 785 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDEURS :
Monsieur Alain BODAR époux DE TONNAC DE
VILLENEUVE
né le 14 Février 1940 à DEMANGES-AUX-EAUX
Le Saint Arnaud-Pereire
11-13 Avenue Saint Arnaud
33120 ARCACHON
Madame Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR
née le 01 Avril 1955 à CASABLANCA (MAROC) (20050)
Le Saint Arnaud-Pereire
11-13 Avenue Saint Arnaud
33120 ARCACHON
représentés par Maître Laure GALY de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : 12/10460

DEFENDEURS :
Monsieur Alexandre GODALIER
né le 14 Mai 1983 à AMIENS (80000)
2 allée des Genêts
33470 GUJAN-MESTRAS

représenté par Me Marie-Claude MONTAUT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
Maître Alain DURON
6 allée des Cormorans
33120 ARCACHON

S.C.P. DUCOURAU- DURON- LABACHE- POURQUET- MOREAU- LESPINARD 169 boulevard de la Plage 33120 ARCACHON

représentés par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 17 juin 2002 reçu par Maître Alain DURON, notaire à ARCACHON, Monsieur et Madame BODAR ont acquis les lots 27, 35 et 70 constituant pour le premier un cellier, pour le second un box et pour le troisième un appartement dans un ensemble immobilier dénommé Résidence Aigue Marine soumis au statut de la copropriété, sis 418 boulevard de la plage à ARCACHON, moyennant le prix de 162.358,20 € s'appliquant pour 4.573,47 € aux meubles et objets mobiliers et pour 157.784,73 € aux biens immobiliers.
Cette vente a été consentie par Monsieur André GODALIER et Monsieur Alexandre GODALIER, respectivement nu-propriétaire et usufruitier au terme d'une donation consentie par Monsieur André GODALIER à son fils Alexandre, également reçue par Maître Alain DURON, le 27 février 1997.
Les époux BODAR ont régulièrement pris possession de l'immeuble mais se sont vus délivrer sept ans plus tard, soit le 22 juin 2009, une assignation devant le Tribunal de Grande Instance d'AMIENS à la requête de la SELAS SOINNE, celle-ci intervenant comme liquidateur judiciaire de Monsieur André GODALIER et demandant au Tribunal qu'il déclare inopposable à la procédure collective en cours, sur le fondement de l'article L. 641-9 du Code de Commerce, les actes de disposition opérés par Monsieur André GODALIER au mépris des jugements de redressement et de liquidation judiciaire qui avaient été rendus à son encontre les 7 novembre 1995 et 5 mars 1996.
C'est dans ces conditions que les époux BODAR ont découvert que Monsieur André GODALIER faisait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire ouverte à la requête de l'URSAFF de la Somme par le Tribunal de Grande Instance d'ABBEVILLE le 7 novembre 1995, convertie par jugement du Tribunal de Grande Instance d'ABBEVILLE du 5 mars 1996 en liquidation judiciaire.
Les époux BODAR ont alors saisi le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX en la forme des référés par exploits en date des 22, 27 et 28 septembre 2011 afin de faire désigner un expert pour procéder à l'évaluation du bien immobilier par eux acquis le 17 juin 2002.
Par une ordonnance du 12 décembre 2011, le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX a désigné Monsieur LETOURNEAU en qualité d'expert.
Le 15 mai 2012, l 'expert a déposé son rapport et évalué les droits et biens immobiliers des époux BODAR à la somme de 430.000 €.
Monsieur André GODALIER est décédé le 29 mai 2010 en laissant pour lui succéder son fils, Monsieur Alexandre GODALIER, lequel a renoncé à sa succession selon attestation dressée par le Greffier en chef du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX le 17 février 2011.
Par un arrêt du 27 septembre 2012, la Cour d'Appel d'AMIENS a confirmé le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AMIENS le 24 août 2011, déclarant ainsi : “inopposable à la procédure collective de Monsieur André GODALIER les actes reçus par Maître DURON, notaire, les 27 février 1997 et 17 juin 2002 et autorisant la SELARL Bernard et Nicolas SOINNE, es qualités, à poursuivre sous les formes prescrites en matière de saisie immobilière aux enchères la vente des biens et droits immobiliers en faisant l'objet”.
La SELARL Bernard et Nicolas SOINNE a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers des époux BODAR qui ont été adjugés à la barre du Tribunal de Grande Instance d'AMIENS pour un montant de 288.000 € le 17 février 2015.
Par acte d'huissier du 14 novembre 2012, Monsieur et Madame BODAR ont assigné Monsieur Alexandre GODALIER, Maître Alain DURON et la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-POURQUET-MOREAU-LESPINARD afin de voir engager leur responsabilité sur le fondement de l'article 1382 ancien du Code Civil et obtenir indemnisation des préjudices qu'ils estiment avoir subis à raison de leurs fautes.
Dans leurs dernières conclusions en date du 19 août 2016, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé de leur argumentation, Monsieur Alain BODAR et Madame Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR demandent au Tribunal de :
- déclarer tant Monsieur Alexandre GODALIER que Maître DURON et la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-POURQUET-MOREAU-LESPINARD responsables des préjudices subis par les requérants sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil du fait de l'inopposabilité de la vente monumentée par Maître DURON par les consorts GODALIER avec les requérants le 17 juin 2002,
- condamner Monsieur Alexandre GODALIER, Maître DURON et la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-POURQUET-MOREAU-LESPINARD à réparer l'ensemble des préjudices subis par les requérants,
- condamner in solidum les susnommés à verser aux requérants la somme de 493.402,83€ en réparation de leurs préjudices arrêtés au 30 juin 2016, outre 432 € par trimestre supplémentaire jusqu'au jour du jugement,
- condamner in solidum les assignés à verser aux requérants une indemnité de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution,
- condamner enfin in solidum les assignés aux entiers dépens, en ce compris ceux de référés et d'honoraires d'expert, et le droit proportionnel de l'article 10 du décret du 12 décembre 1996, avec distraction au profit de Maître Laure GALY, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Dans ses dernières conclusions en date du 16 août 2016, auxquelles il y a lieu de se reporter pour le détail de ses moyens, Monsieur Alexandre GODALIER demande au Tribunal de :
- débouter les époux BODAR de leur action sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil à l'encontre de Monsieur Alexandre GODALIER, tant en son nom personnel qu'en sa qualité de continuateur de la personne de son père André GODALIER,
Subsidiairement,
- constater la responsabilité de la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-POURQUET-MOREAU-LESPINARD et de Maître Alain DURON envers Monsieur Alexandre GODALIER sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil et dire et juger que ces derniers devront le relever indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,
A titre infiniment subsidiaire,
Si la responsabilité de Monsieur Alexandre GODALIER était retenue concurremment avec celle de la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-POURQUET-MOREAU-LESPINARD et Maître Alain DURON, sans que ces derniers ne soient condamnés à le relever indemne des condamnations prononcées à son encontre,
- dire et juger que la responsabilité financière d'Alexandre GODALIER sera limitée au montant du prix de vente initial de l'ensemble immobilier, à savoir 162.358,20 €,
- débouter la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-POURQUET-MOREAU-LESPINARD et Maître Alain DURON de toutes demandes, fins ou conclusions formulées à l'encontre de Monsieur Alexandre GODALIER,
- condamner la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-POURQUET-MOREAU-LESPINARD et Maître Alain DURON au paiement d'une indemnité de 10.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil,
- condamner les mêmes au paiement d'une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- les condamner aux dépens de l'instance.

Dans leurs dernières conclusions en date du 31 mai 2016, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé de leur argumentation, Maître Alain DURON et la SCP DUCOURAU- DURON-LABACHE-POURQUET-MOREAU-LESPINARD demandent au Tribunal de :
A titre principal,
- débouter les époux BODAR de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- débouter Monsieur Alexandre GODALIER de l'ensemble de ses demandes,
- condamner Monsieur Alexandre GODALIER à relever indemne Maître DURON et la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD de l'ensemble des condamnations qui seraient mises à leur charge au profit des époux
BODAR,
En tout état de cause,
- condamner les époux BODAR et Monsieur Alexandre GODALIER à payer à la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD et à Maître DURON la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner les époux BODAR et Monsieur Alexandre GODALIER au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI, avocat, sous ses affirmations de droit.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2016.
L'affaire a été retenue à l'audience du 4 avril 2017 et la décision mise en délibéré au 23 mai 2017.

MOTIFS DU JUGEMENT
I. Sur les responsabilités
a. Sur l'absence de faute du nu-propriétaire vendeur
Les époux BODAR soutiennent que Monsieur Alexandre GODALIER aurait engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 ancien du Code Civil du fait de la mauvaise foi manifestée au même titre que son père lors de la vente intervenue le 17 juin 2002. Ils considèrent que Messieurs André GODALIER et Alexandre GODALIER, par l'acte de donation du 27 février 1997, puis par l'acte de vente du 17 juin 2002, auraient manifestement tenté de soustraire le bien immobilier litigieux à la liquidation judiciaire de Monsieur André GODALIER.
Le notaire et la SCP notariale considèrent de la même manière que Monsieur Alexandre GODALIER a bien été complice du mensonge de son père en dissimulant la procédure de liquidation judiciaire en cours à l'occasion de l'établissement de l'acte de vente du 17 juin 2002.
En réponse, Monsieur Alexandre GODALIER souligne qu'il était mineur au moment de la donation de la nue-propriété de l'immeuble dont il a bénéficié et âgé de seulement 19 ans lors de la vente. Il précise qu'il n'avait pas connaissance avec précision de la situation de son père auquel il s'est contenté d'obéir. Il ajoute enfin que sa responsabilité ne pourrait résulter que de ses faits et obligations personnels, et non de ceux de son père.
C'est à juste titre que Monsieur Alexandre GODALIER rappelle qu'ayant renoncé purement et simplement à la succession de son père, sa responsabilité ne peut en aucun cas être recherchée au titre de la continuation de la personne du défunt, Monsieur André GODALIER, dont il aurait recueilli les droits et obligations, mais uniquement à raison de son fait personnel.
Monsieur Alexandre GODALIER est intervenu en tant que vendeur à l'acte authentique du 17 juin 2002 du fait de sa qualité de nu-propriétaire de l'immeuble suite à la donation qui lui avait été préalablement consentie par son père le 27 février 1997. Les circonstances et le contexte de son intervention à l'acte de vente en cause apparaissent ainsi indissociables de ceux de la donation antérieure dont il a constitué la continuité.
Il ressort clairement des circonstances de l'espèce et de la chronologie des événements telles que rapportées par les parties et justifiées par leurs pièces que Monsieur André GODALIER, désireux de soustraire l'immeuble d'ARCACHON à l'emprise de ses créanciers, a dans un premier temps opté pour un démembrement de propriété au bénéfice de son unique fils par le biais de la donation du 27 février 1997 intervenue moins d'un an après le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'ABBEVILLE le 5 mars 1996 ayant converti la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire.
Monsieur Alexandre GODALIER, né le 14 mai 1983, était âgé de 13 ans à la date de cette donation, ce qui suffit à établir d'une part, qu'il n'était pas en mesure d'en comprendre les conséquences, ni même de s'interroger à leur sujet, et d'autre part, qu'il n'est intervenu à cet acte comme donataire que par la seule volonté de ses représentants légaux.
La vente de l'immeuble régularisée 5 années plus tard, alors que Monsieur Alexandre GODALIER avait 19 ans, n'a pu davantage intervenir de sa propre initiative, étant rappelé que le défendeur y résidait encore à cette date avec ses parents.
Les mentions figurant à l'acte notarié du 17 juin 2002 doivent conduire à relever, outre le jeune âge de Monsieur Alexandre GODALIER, le fait qu'il exerçait déjà la profession d'ostréiculteur, ce dont il se déduit qu'il n'était pas rompu à la vie des affaires, à la différence de son père, et qu'il ne disposait manifestement d'aucune connaissance juridique particulière.
Aucun élément de la procédure ne permet d'affirmer que Monsieur Alexandre GODALIER avait connaissance à la date de la vente de l'immeuble de la procédure collective dont faisait l'objet son père et qu'il se serait délibérément et volontairement rendu complice de la dissimulation opérée par Monsieur André GODALIER. Il apparaît davantage probable au vu des éléments ci-dessus rapportés que Monsieur Alexandre GODALIER ait participé à cette vente à la demande de son père en percevant son intervention comme une simple formalité, comme tel avait été le cas lors de la donation de la nue-propriété de l'immeuble à son profit le 27 février 1997.
Les déclarations faites par Monsieur Alexandre GODALIER à Maître DURON concernant sa capacité personnelle pour disposer du bien immobilier vendu n'étaient pas mensongères et il ne saurait être tenu responsable des fausses déclarations effectuées par son père sur le même sujet, dès lors qu'il n'est pas démontré qu'il connaissait sa situation réelle et aurait sciemment omis de la révéler au notaire instrumentaire.
Le seul grief susceptible d'être adressé à Monsieur Alexandre GODALIER est en définitive celui d'avoir fait confiance à son père alors qu'il était encore un jeune homme de 19 ans. Cette circonstance est insuffisante à caractériser une mauvaise foi fautive au sens de l'article 1240 du Code Civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
En conséquence, aucune faute n'étant démontrée s'agissant de Monsieur Alexandre GODALIER, sa responsabilité ne pourra être engagée et les époux BODAR devront nécessairement être déboutés de leurs demandes dirigées à son encontre.
b. Sur la faute du notaire
Monsieur et Madame BODAR considèrent que Maître DURON aurait manqué à son obligation de conseil, ainsi qu'à son obligation d'assurer l'efficacité et la sécurité juridiques des actes instrumentés, lors de l'établissement de l'acte authentique de vente qu'il a reçu le 17 juin 2002, et ce en ne s'assurant pas que l'un des vendeurs ne faisait pas l'objet d'une procédure collective. Ils soulignent que le notaire aurait pu facilement accéder à ces renseignements par une simple consultation du Registre du Commerce et des Sociétés du Tribunal de Commerce d'AMIENS, du BODACC et/ou du registre spécial des agents commerciaux, dès lors que Monsieur André GODALIER exerçait la profession d'agent commercial.
Il est constant que le notaire, en vertu de sa qualité d'officier public, est tenu d'assurer l'efficacité et la sécurité des actes qu'il reçoit.
L'inefficacité de l'acte instrumenté par le notaire n'est cependant susceptible d'entraîner sa responsabilité professionnelle que si elle est la conséquence d'une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d'efficacité impose nécessairement.
Face aux déclarations du vendeur d'un bien sur l'absence de procédure collective le concernant, la Cour de cassation considérait, à la date de la vente reçue par Maître DURON, que le notaire n'était tenu de réaliser des investigations complémentaires que lorsque des éléments recueillis étaient de nature à faire douter de la véracité des informations reçues. Il ressort en effet de l'analyse de la jurisprudence produite par les parties que la Cour de cassation n'a mis à la charge du notaire une obligation de vérification systématique de l'absence de procédure collective concernant le vendeur qu'à compter de l'informatisation du BODACC et de l'ouverture du site internet bodacc.fr au mois de juin 2009 qui ont facilité l'accessibilité à l'information concernant les procédures collectives en cours.
La vente litigieuse étant intervenue le 17 juin 2002, il appartient en l'espèce au Tribunal de déterminer s'il existait à cette date des éléments de nature à entraîner une suspicion suffisante quant à l'existence d'une procédure collective dont faisait l'objet Monsieur André GODALIER et qui auraient dû conduire Maître DURON à ne pas s'en tenir aux seules déclarations de ce dernier et à effectuer des vérifications complémentaires.
De ce point vue, il sera en premier lieu relevé que Monsieur André GODALIER a déclaré au notaire lors de la vente qu'il exerçait la profession d'agent commercial, comme il l'avait fait à l'occasion de la donation du 27 février 1997.

Si le notaire et la SCP notariale rappellent à juste titre dans leurs écritures que cette activité n'est pas de nature commerciale mais civile, il n'en reste pas moins qu'elle constitue une activité à risques, s'agissant d'une profession indépendante en application de l'article L. 134-1 du Code de Commerce relevant des procédures collectives du livre VI du Code de Commerce.
Il ressort en second lieu de l'examen des renseignements hypothécaires requis par Maître DURON dans le cadre de la vente litigieuse que dès l'année 2000, étaient publiés au titre des formalités concernant l'immeuble un commandement valant saisie au profit du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Aigue Marine à raison de charges de copropriété impayées, une sommation, une inscription d'hypothèque légale du Trésor public et une inscription d'hypothèque judiciaire, ces différentes mentions tendant à établir, ainsi que justement relevé par les époux BODAR, que Monsieur André GODALIER rencontrait des problèmes financiers importants et récurrents.
Enfin et en dernier lieu, il convient à nouveau de souligner que la vente de l'immeuble est intervenue seulement 5 ans après la donation de la nue-propriété à Monsieur Alexandre GODALIER consentie avec un droit de retour conventionnel et une interdiction d'aliéner.
Si les notaires défendeurs relèvent de manière exacte que ce type de donations consenties par les parents à leurs enfants est très répandu en vue d'éviter les conséquences fiscales d'une transmission du patrimoine immobilier à cause de mort, il est néanmoins assez inhabituel qu'un tel acte soit envisagé par de jeunes parents au profit de leurs enfants mineurs. Or, Monsieur André GODALIER était âgé de 43 ans à la date de la donation du 27 février 1997 et Monsieur Alexandre GODALIER de 13 ans, ainsi que déjà indiqué.
Le fait que Monsieur André GODALIER ait sollicité de nouveau Maître DURON quelques années après ce premier acte en vue de vendre l'immeuble dont la nue-propriété avait été donnée laissait suspecter que la réelle motivation de ce dernier n'était pas d'assurer la transmission de cet immeuble à son fils unique dans les meilleures conditions, mais bien de faire sortir ce même bien de son patrimoine afin qu'il échappe à l'emprise de tiers poursuivants.
L'ensemble de ces éléments objectifs portés à la connaissance du notaire était de nature à faire naître un doute sur les déclarations faites par Monsieur André GODALIER quant à l'absence de procédure collective en cours et à sa capacité à contracter et entraînait pour Maître DURON l'obligation de vérifier cette capacité et les déclarations du vendeur selon lesquelles il n'était pas en état de cessation des paiements et jouissait de la plénitude de ses droits.
Le notaire ne saurait se décharger de l'obligation de vérification à sa charge en invoquant des considérations d'ordre matériel tenant aux conditions d'accessibilité des informations relatives aux procédures collectives à la date à laquelle la vente litigieuse a été instrumentée. En effet, outre que ces difficultés, à les supposer établies, ne dispensaient pas le notaire de tenter de procéder aux vérifications qui s'imposaient au regard des circonstances de la cause, le Tribunal rappellera que Maître DURON pouvait obtenir l'information tenant à la procédure de liquidation judiciaire dont faisait l'objet Monsieur André GODALIER notamment en sollicitant auprès du greffe du tribunal de commerce compétent un extrait du registre spécial des agents commerciaux le concernant sur lequel la mention du jugement prononçant la liquidation judiciaire a été portée dès le 23 septembre 1996 au vu des pièces 8 et 8 bis produites par les demandeurs.
La faute de Maître DURON est ainsi caractérisée par le fait de ne pas avoir vérifié la capacité de Monsieur André GODALIER alors qu'il existait en la cause des motifs de suspecter l'inexactitude de ses déclarations portant sur l'absence de liquidation judiciaire.

c. Sur les préjudices et le lien de causalité
La responsabilité du notaire est susceptible d'être engagée sur le fondement de l'article 1240 du Code Civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dès lors qu'est établie l'existence d'une faute ayant directement causé un dommage à celui qui l'invoque.
Les époux BODAR sollicitent l'indemnisation de leurs préjudices à hauteur de la somme de 493.402,83 € arrêtée au 30 juin 2016, outre 432 € par trimestre supplémentaire jusqu'au jour du présent jugement, ce total se décomposant comme suit :
- 430.000 € correspondant à la valeur actuelle des biens immobiliers litigieux estimée par Monsieur LETOURNEAU, expert judiciaire, dans son rapport clos le 15 mai 2012,
- 14.329,88 € correspondant aux intérêts et frais d'assurance des emprunts contractés auprès de la BPSO pour faire l'acquisition des biens immobiliers en cause,
- 8.384,70 € correspondant aux honoraires de négociation de la vente par la Bourse de l'lmmobilier,
- 7.873 € correspondant aux frais notariés de l'acte du 17 juin 2002,
- 799,25 € de frais de déménagement et 1.728 € de frais de garde-meubles pour la période du 1er mai 2015 au 30 juin 2016, outre 432 € supplémentaires par trimestre de frais de garde-meubles jusqu'à la date du présent jugement,
- 30.000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.
Les défendeurs s'accordent pour contester les préjudices sollicités par Monsieur et Madame BODAR en estimant qu'ils peuvent uniquement se prévaloir de la perte d'une chance de ne pas régulariser l'acte authentique du 17 juin 2002 et soutiennent que la réparation accordée doit donc être le cas échéant limitée à la somme de 162.358.20 €, c'est à dire au prix de vente effectivement payé par eux à la date de l'acquisition.
Cette dernière argumentation ne saurait être retenue.
Le lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices subis par les demandeurs est parfaitement établi, en ce que Maître DURON, en ne procédant pas aux vérifications qui s'imposaient quant à la capacité de Monsieur André GODALIER à disposer de l'immeuble, a directement concouru au dommage en permettant la réalisation de la vente.
En conséquence de la dissimulation frauduleuse de sa situation réelle par Monsieur André GODALIER qui n'a pu prospérer qu'en raison de l'omission fautive du notaire, la vente, et par suite la qualité de propriétaire des époux BODAR, ont été déclarées inopposables au liquidateur judiciaire, ce qui a permis à ce dernier de rechercher et d'obtenir une décision judiciaire de licitation de l'immeuble par adjudication.
Le préjudice subi par Monsieur et Madame BODAR consiste ainsi au premier chef dans la perte avérée et définitive de l'immeuble qu'ils avaient acquis puisque la procédure d'adjudication a été menée à son terme par le liquidateur et le bien vendu sur licitation le 17 février 2015 au prix de 288.000 €.
Considérant que le prix de vente qu'ils avaient initialement payé à titre d'investissement immobilier a été immobilisé entre 2002 et 2015, les époux BODAR sont fondés à solliciter réparation à hauteur de la valeur vénale du bien qu'ils pensaient légitimement leur appartenir à la date à laquelle ils en ont été privés, laquelle correspond en outre à la somme qu'ils auraient pu obtenir si leur qualité de propriétaire n'avait pas été remise en cause et qu'ils avaient eux-mêmes décidé de la revente de l'immeuble.
Les critiques formulées à l'encontre de l'évaluation arrêtée par Monsieur LETOURNEAU à hauteur de 430.000 € ne sont pas fondées, étant au surplus relevé qu'elle est conforme à la fourchette de prix qui avait été fixée par les agences immobilières sollicitées par les demandeurs en amont de l'expertise judiciaire (pièces 10 et 11). Cette somme sera en conséquence allouée à Monsieur et Madame BODAR à titre de dommages et intérêts.
Le surplus des sommes réclamé par les demandeurs à titre de réparation dans leurs conclusions aurait été exposé par eux de la même manière si la vente du 17 juillet 2002 n'avait été déclarée inopposable pour les motifs sus-énoncés et qu'ils avaient eux-mêmes décidé de la revente de leur bien immobilier. Leurs demandes de ces chefs seront en conséquence écartées, étant au surplus souligné que Monsieur et Madame BODAR ne peuvent en toute hypothèse obtenir d'indemnisation relativement aux charges qu'ils ont exposés au titre de la jouissance et de l'occupation paisible et légitime de leur appartement, sur la période comprise entre le 17 juillet 2002, date de son achat, et le 27 septembre 2012, date de l'arrêt rendu par la Cour d'Appel d'AMIENS sur l'inopposabilité de la donation et de la vente à la liquidation judiciaire de Monsieur André GODALIER et la réintégration du bien au patrimoine de celui-ci.
Enfin, il est indéniable que les époux BODAR ont subi un préjudice moral, dans la mesure où ils avaient projeté de s'installer dans cet immeuble à ARCACHON pour leur retraite, qu'ils avaient envisagé d'en jouir paisiblement et qu'en définitive, il n'a généré pour eux depuis 2009 qu'une multitude de tracas et d'incertitudes liées aux procédures judiciaires menées devant les juridictions d'AMIENS et de BORDEAUX.
Ce préjudice supplémentaire sera intégralement réparé par l'allocation d'une somme de 10.000€ de dommages-intérêts.
En application des alinéas 1 et 2 de l'article 16 de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966, chaque associé répond, sur l'ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu'il accomplit et la société civile professionnelle est solidairement responsable avec lui des conséquences dommageables de ces actes.
Ainsi, Maître Alain DURON et la la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD seront condamnés solidairement à payer aux époux BODAR la somme de 440.000 € de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financier et moral.
II. Sur les demandes de garantie
Il résulte des motifs précédemment développés qu'aucune faute ne peut en l'espèce être imputée
à Monsieur Alexandre GODALIER. En conséquence, la demande des notaires tendant à être relevés indemnes par ce dernier des condamnations pécuniaires prononcées à leur encontre devra être rejetée.
A défaut de condamnation prononcée à la charge de Monsieur Alexandre GODALIER, la demande de garantie qu'il formule lui-même vis-à-vis de Maître DURON et de la SCP notariale sera déclarée sans objet.

III. Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur Alexandre GODALIER
Monsieur Alexandre GODALIER sollicite également la condamnation des notaires à lui payer la somme de 10.000 € de dommages et intérêts.
Force est de constater qu'il ne démontre en l'espèce nullement la réalité du préjudice qu'il aurait subi en conséquence de la faute retenue à l'encontre de Maître DURON.
Le préjudice allégué n'étant justifié ni dans son principe, ni dans son quantum, Monsieur Alexandre GODALIER sera débouté de sa demande indemnitaire.
IV. Sur les demandes annexes
Succombant à l'instance, Maître Alain DURON et la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD seront condamnés solidairement aux dépens, ainsi qu'à payer aux époux BODAR une indemnité de procédure dont le montant sera fixé en équité à la somme de 4.000 €.
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit de Monsieur Alexandre GODALIER.
Compte tenu de l'ancienneté du litige, il y a d'ordonner l'exécution provisoire partielle du présent jugement à hauteur de la moitié des dommages et intérêts alloués à Monsieur et Madame BODAR conformément à l'article 515 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
REJETTE les demandes de Monsieur Alain BODAR et Madame Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR à l'encontre de Monsieur Alexandre GODALIER,
DIT que Maître Alain DURON , notaire membre de la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD , a commis une faute
à l'occasion de l'établissement de l'acte authentique de vente du 17 juin 2002, en ne vérifiant pas les déclarations de Monsieur André GODALIER quant à l'absence de procédure de liquidation judiciaire dont il ferait l'objet,
DIT que cette faute a directement préjudicié à Monsieur Alain BODAR et Madame Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR et que la responsabilité civile professionnelle de Maître Alain DURON est engagée sur le fondement de l'article 1240 du Code Civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016,
CONDAMNE en conséquence solidairement Maître Alain DURON et la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD à payer à Monsieur Alain BODAR et Madame Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR les sommes suivantes :
  
- 430.000 € (QUATRE CENT TRENTE MILLE €UROS) de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,
- 10.000 € (DIX MILLE €UROS) de dommages et intérêts à titre d'indemnisation de leur préjudice moral,
DÉCLARE sans objet la demande de garantie formulée par Monsieur Alexandre GODALIER à l'encontre de Maître Alain DURON et la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD,
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE solidairement Maître Alain DURON et l a SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD à payer à Monsieur Alain BODAR et Madame Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit de Monsieur Alexandre GODALIER,
CONDAMNE solidairement Maître Alain DURON et la SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU-LESPINARD aux dépens de l'instance, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
ORDONNE l'exécution provisoire partielle du présent jugement à hauteur de la moitié des dommages et intérêts alloués à Monsieur Alain BODAR et Madame Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR.
La présente décision est signée par Madame Isabelle LOUWERSE, Vice-Présidente, et Madame Magali HERMIER, Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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notaire condamné

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Le Monde1

Condamnation SCP DUCOURAU - Frédéric DUCOURAU - le Monde





Extrait des condamnations de la SCP DUCOURAU, notaire :


http://sosconso.blog.lemonde.fr/2017/06/01/le-notaire-doit-verifier-que-le-vendeur-nest-pas-en-liquidation-judiciaire/

L’héritage avait bien été détourné, le notaire d'arcachon condamné pour abus de faiblesse

L’héritage avait bien été détourné, le notaire condamné pour abus de faiblesse

L’héritage avait bien été détourné, le notaire d'arcachon condamné pour abus de faiblesse

Un notaire d’Arcachon de la SCP DUCOURAU et un médecin bordelais condamnés pour avoir permis à une connaissance de devenir légataire universel et de spolier un retraité. Condamnation pour abus de faiblesse par un notaire d'arcachon.
Un associé de la SCP DUCOURAU condamné pour abus de faiblesse par le TGI de BORDEAUX

L’héritage avait bien été détourné, le notaire condamné pour abus de faiblesse

Un notaire d’Arcachon de la SCP DUCOURAU et un médecin bordelais condamnés pour abus de faiblesse pour avoir permis à une connaissance de devenir légataire universel et de spolier un retraité.Le tribunal correctionnel de Bordeaux a estimé hier que l’héritage de Georges Grenier, mort à 89 ans le 4 janvier 2006, avait bien été détourné.

L’héritage avait bien été détourné


le-president-alain-reynal-et-me-sylvie-reulet-deux-visions-du-dossier
Un notaire d’Arcachon de la SCP DUCOURAU et un médecin bordelais condamnés pour avoir permis à une connaissance de devenir légataire universel et de spolier un retraité.

Le tribunal correctionnel de Bordeaux a estimé hier que l’héritage de Georges Grenier, mort à 89 ans le 4 janvier 2006, avait bien été détourné. Le vieil homme, très affaibli, avait auparavant fait de Pierre Djourovitch, ancien rugbyman et fringant quadragénaire, son légataire universel.

Le testament authentique a été reçu le 1er octobre 2005 devant Maître Philippe Labache, notaire à Arcachon. L’homme de loi a agi sur la foi d’un certificat médical de Jean-Georges Meyniac, un gastro-entérologue bordelais qui indiquait « un bon état physique et psychologique » de l’octogénaire.

Or, cela n’était ne semble-t-il pas le cas. Placé sous sauvegarde de justice, Georges Grenier ne jouissait pas de toutes ses facultés mentales selon son médecin traitant et son auxiliaire de vie. Titulaire d’une procuration, son infirmier gérait les comptes jusqu’au jour où… Pierre Djourovitch est intervenu, a détourné du courrier et modifié la domiciliation d’un compte.
C’est à cette époque que Georges Grenier signe une lettre sur laquelle il explique « avoir décidé de virer tout le monde ». Jusqu’à son notaire bordelais. Au profit de Me Labache, à Arcachon. Présentant les symptômes de la maladie d’Alzheimer, Georges Grenier voue une confiance et une amitié sans borne à Pierre Djourovitch qu’il connaît bien. Pourtant, entre mars 2004 et septembre 2005, celui qui se dit « homme de confiance » encaisse, lors de courses pour l’octogénaire, 23 chèques pour un montant de 56 932 euros.

« Toutes les précautions »

Après la mort de Georges Grenier, entre juin 2006 et janvier 2007, le contrat d’assurance-vie et la succession du défunt lui rapportent tout de même plus de 175 000 euros. Mais une cousine du défunt, intriguée face à cette situation, dépose une plainte avec constitution de partie civile le 19 janvier 2007. Dès lors, une enquête est ouverte, qui confirme les soupçons portés sur Pierre Djourovitch, Philippe Labache et Jean-Georges Meyniac.

Ils sont interpellés en janvier 2009 et mis en examen pour abus de faiblesse et complicité. Des faits que contestent les trois hommes qui ont récemment comparu devant le tribunal correctionnel de Bordeaux. « Maître Labache s’est entouré de toutes les précautions légales et a même demandé un certificat médical qui n’est imposé par aucun texte mais simplement recommandé par la profession », argue son conseil Me Patricia Waterlot-Brunier. « Un notaire n’est pas chargé de constater l’état mental du testateur. »

« Véritable stratagème »

Me Sylvie Reulet, avocate de Pierre Djourovitch, estime que l’abus de faiblesse n’existe pas dans ce dossier. Pas de complicité alors pour Jean-Georges Meyniac, soutenu par Me Jean-Pierre Puybarraud. Et ce, bien que le médecin ait admis dans un premier temps « avoir forcé le trait sur l’état psychologique de Georges Grenier par sympathie pour Pierre Djourovitch ». Il aurait ignoré que ce certificat était destiné à recevoir un héritage.

« Ils ont mis en œuvre un véritable stratagème, constate Me Max Bardet, pour la partie civile. « Pour mener à bien son dessein de dépouillement, Pierre Djourovitch a bénéficié du concours du docteur qui a dressé un certificat médical de complaisance et du notaire qui a rédigé et recueilli les actes lui permettant de devenir légataire universel. »

Hier, dans son délibéré, le tribunal présidé par Alain Reynal, a jugé Pierre Djourovitch coupable d’abus de faiblesse et l’a condamné à 18 mois de prison avec sursis et 12 000 euros d’amende. Estimant cette affaire « particulièrement grave », le vice-procureur Frédéric Clot avait requis deux ans de prison avec tout ou partie de sursis contre l’ancien rugbyman. Jugé complice, le notaire a écopé d’une amende de 10 000 euros et d’une interdiction d’exercer de cinq ans là où le ministère public avait demandé un an de sursis et 50 000 euros d’amende. Pour le faux, le gastro-entérologue repart avec 5 000 euros d’amende, (contre une peine requise de trois à six mois de sursis et une amende de 10 000 euros).

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Extrait des condamnations de la SCP DUCOURAU, notaire :


http://sosconso.blog.lemonde.fr/2017/06/01/le-notaire-doit-verifier-que-le-vendeur-nest-pas-en-liquidation-judiciaire/

Vente illégale d'un immeuble par une étude de notaires qui commet des fautes

La SCP DUCOURAU recondamnée en appel à payer 125 000 euros par la Cour d'appel de BORDEAUX

 

Vente illégale d'un immeuble par une étude de notaires qui commet des fautes









Arcachon : des notaires vendent un immeuble qui ne pouvait pas l’êtreL’étude notariale arcachonnaise a été condamnée par la 5e chambre civile du tribunal de grande instance de Bordeaux.
photo archives stéphane lartigue

Un cabinet notarial condamné pour n’avoir pas vérifié que le vendeur d’un immeuble était en droit de le céder. Ce qui a mis l’agent immobilier en grandes difficultés

Stéphane Pillon pensait réaliser une opération comme il en a conduit bien d’autres dans sa carrière d’agent immobilier et de marchand de biens, en achetant le 31 décembre 2012, pour 500 000 euros, un immeuble situé au Moulleau à Arcachon, avec en rez-de-chaussée une poissonnerie.
Il ignorait à ce moment, et l’étude de notaires SCP Frédéric Ducoureau, Françoise Ducoureau, Alexandre Moreau-Lespinard et associés, ne l’a pas informé, que la poissonnerie, dont le gérant était propriétaire de l’immeuble, avait été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux le 29 février 2012 et qu’un administrateur judiciaire avait été désigné.
Le 24 mars dernier, le tribunal de grande instance de Bordeaux a condamné la SCP notariale arcachonnaise à verser 100 000 euros de dommages et intérêts à la société Dema de Stéphane Pillon.








Un projet effondré

Un soulagement pour l’agent immobilier qui, après quinze ans d’expérience à Paris, a choisi avec sa famille de s’installer à Arcachon au milieu des années 2000.
« J’ai ouvert trois agences Orpi à Arcachon, La Teste et au Cap-Ferret et j’ai poursuivi par ailleurs mon activité de marchand de biens. Pour ces projets, j’ai investi tout ce que j’avais et je me suis endetté. J’ai trouvé un partenaire bancaire qui m’a suivi. Jusqu’à ce que surgisse le problème de l’immeuble du Moulleau. Tout s’est alors effondré comme un château de cartes », raconte Stéphane Pillon.

Lorsque l’achat entre sa société et la SCI du propriétaire, par ailleurs gérant de la poissonnerie, a été conclu, un avenant au contrat de bail commercial a été signé. Tout cela devant notaire, vendeur et acheteur étant dans la même étude. Jusque-là, tout se passait bien.
Stéphane Pillon a découvert par hasard que la poissonnerie était en redressement judiciaire. « C’était après la signature de la vente et de l’avenant. Je me suis absenté quelques jours. À mon retour, le commerce était fermé. J’ai pensé que le gérant était en vacances. Mais au bout de quelques semaines, il n’était pas rentré. Je suis allé relever le courrier et j’ai découvert une lettre de l’administrateur judiciaire. »

Le poissonnier envolé

Tout va alors s’enchaîner et conduire Stéphane Pillon à vendre ses agences immobilières. « Mon expérience m’a heureusement permis de rebondir, mais j’ai passé des moments très durs. Je ne voyais pas d’issue. »
Durant toute la procédure, la banque partenaire de Stéphane Pillon a bloqué les comptes de toutes ses sociétés. Les projets immobiliers qu’il développait par ailleurs comme marchand de biens ont été stoppés net. « En plus, mon image s’est forcément dégradée. Les gens qui ne connaissaient que superficiellement le dossier ont pensé que la faute m’incombait. »
Dans son jugement, le tribunal de grande instance écrit clairement que le notaire « se devait de vérifier l’absence d’une procédure collective de la société précitée », ajoutant que « S’agissant de cette faute professionnelle, seule la société Dema (NDLR : société de Stéphane Pillon) peut en demander réparation. »

 

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RG : 13/04384

5 ème CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND
31B
N° RG : 13/04384
Minute n° 2016/00.2~S
AFFAIRE:
S.A.R.L. DEMA,
Stéphane PILLON
CI
S.CP. DUCOURAU, DURON,
LABACHE, LANDAIS,
MOREAU-LESPINAR,

SELARL MALMEZAT -PRAT,
Patrice GUYOT
Stéphane EPELDE
Grosses délivrées
à
Avocats:
Me Max BARDET
la SCP CABINET LEXIA
Me Arnaud LAT AILLADE
la SCP LAYDEKER- SAMMARCELLI
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE
DE BORDEAUX

5ème CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 24 MARS 2016


COMPOSITION DU TRIBUNAL
:
Lors des débats et du délibéré :
Monsieur Pierre GUILLOUT, Vice-Président
Madame Caroline FAURE, Vice-Président
Monsieur Pierre FREZET, Vice-Président
Greffier (faisant fonction de), lors des débats et du prononcé
Madame Céline SAINT MARTIN

DÉBATS:
A l' audience publique du 17 Décembre 2015
Délibéré au 18 Février 2016, prorogé au 24 Mars 2016
Sur rapport de M, GUILLOUT conformément aux dispositions de
l'article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe,
les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions
prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

DEMANDEURS:
S.A.R.L. DEMA
12 rue Pierre Dignac
33260 LA TESTE DE BUCH
représentée par Me Max BARDET, avocat au barreau de
BORDEAUX
Monsieur Stéphane PILLON
né le 12 Juillet 1971 à GENNEVILLIERS (92230)
4 rue Crozilhac
33000 BORDEAUX
représenté par Me Max BARDET, avocat au barreau de
BORDEAUX

DÉFENDEURS :
La S.C.P. Frédéric DUCOURAU, Jérôme DURON, Philippe
LABACHE, Pierre LANDAIS et Alexandre
MOREAU-LES PINARD
169 boulevard de la Plage
33120 ARCACHON

représentée par Maître Xavier LA YDEKER de la SCP LA YDEKER
- SAMMARCELLI, avocats au barreau de BORDEAUX
SELARL MALMEZAT-PRAT, en qualité de liquidateur
judiciaire de la SARL POISSONNERIE DU MOULLEAU
123 avenue Thiers
33100 BORDEAUX BASTIDE
représentée par Maître Vincent DORLANNE de la SCP CABINET
LEXIA
Monsieur Patrice GUYOT
né le 02 Mars 1957 à BOULOGNE-BILLANCOURT (92513)
de nationalité Française
69 route des lacs
33470 GUJAN-MESTRAS
représenté par Me Arnaud LAT AILLADE, avocat au barreau de
LIBOURNE
INTERVENANT VOLONTAIRE :
Monsieur Stéphane EPELDE
représenté par Me Arnaud LATAILLADE, avocat au barreau de
LIBOURNE
******
Par acte authentique du 31 décembre 2012, la société Dema, qui exerce l'activité de marchand de biens, a acquis un immeuble au prix de 500 000  euros situé à Arcachon, appartenant à la SCI Lyautey gérée par M. Guyot, également cogérant de la société Poissonnerie du Moulleau, exploitant son commerce dans le même immeuble séparé en deux lots, une maison d'habitation et un local commercial devant faire l'objet de travaux pour la revente d'un premier lot à usage d'habitation et d'un second lot à usage commercial, avant la saison de l'été 2013.

La société Poissonnerie du Moulleau a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 29 février 2012, avec désignation d'un administrateur, suivi du prononcé d'une liquidationjudiciaîre le 20 février 2013 et désignation de la selarl Malmezat-Prat en qualité de liquidateur, à défaut d'avoir pu réaliser la cession du fonds de commerce envisagée.

Par acte du 23 avril 2013, la société Dema et M. Pillon, son gérant, ont assigné la SCP de notaires, Frédéric Ducourau, notaire rédacteur de l'acte authentique de vente du 31 décembre 2012, Jérôme Duron, Philippe Labache, Pierre Landais et Alexandre Moreau-Lespinard, à l'effet de les condamner, au visa des articles 1382 et suivants du Code civil, à leur payer principalement une somme de 175 000  euros au titre de la perte consécutive à l'échec de la vente du local commercial et celle de 465 000  euros au titre du prêt bancaire consenti à la société Dema, avec engagement de caution de son gérant, pour la réalisation de l'opération immobilière, et dont la déchéance du terme a été prononcée.
Les demandeurs reprochent au notaire instrumentaire de ne pas avoir vérifié que le commerçant en place dans la partie commerciale faisait l'objet d'une procédure collective, avec désignation d'un administrateur, lequel a refusé un arrangement amiable, alors que le titulaire du bail commercial pour exploiter la poissonnerie est aujourd'hui en liquidation judiciaire sans avoir payé de loyers en raison des travaux non terminés.
Par ordonnance du 13 août 2013, le juge de la mise en état a rejeté la demande de provision
formée par la société Dema au motif de l'existence d'une contestation sérieuse.
Par une seconde ordonnance du 16 décembre 2014, le juge de la mise en état a ordonné la jonction avec la présente instance d'une affaire inscrite au répertoire général de l'année 2014
après que le tribunal de commerce de Bordeaux, saisi par assignation du 21 mai 2013, eut rendu unjugement le 17 mars 2014 faisant droit à l'exception de connexité soulevée, dans une
affaire opposant les deux mêmes demandeurs à la selarl Malmezat-Prat en qualité de liquidateur de la société Poissonnerie du Moulleau, et à M. Guyot.

En raison du jugement du tribunal de commerce de Bordeaux précité faisant droit à l'exception de connexité, l'instance dont est saisie le tribunal de grande instance, suite à l'assignation du 23 avril 2013, oppose la société Dema et M. Pillon à la société de notaires, selon l'instance principale, ainsi qu'à la selarl Malmezat-Prat, en qualité de liquidateur de la
société Poissonnerie du Moulleau et à M. Guyot outre M. Epelde, intervenant volontaire à cette instance.
1- Par leurs dernières conclusions communes déposées le 1 er septembre 20 15, la société Dema et M. Pillon, au visa des articles 1382 et 1134 du code civil, demandent au tribunal de
condamner in solidum la société notariale, la selarl Malmezat-Prat, ès qualités, et M. Guyot à leur payer, en raison des fautes conjuguées lors de la conclusion de l'avenant au bail commercial régularisé le 31 décembre 2012 à défaut d'avoir révélé que la société exploitant
une poissonnerie était en redressement judiciaire depuis le mois de février 2012, les sommes suivantes:

- 283 100 euros  à la société Dema correspondant à la réparation de la perte d'une chance d'obtenir
95 du bénéfice espéré au titre de la plus-value sur la maison d'habitation, soit la somme de
298000  ,
- 5130,23 euros  à la société Dema correspondant au remboursement des travaux effectués dans les
locaux commerciaux,
- 28 886,81   à la société Dema correspondant au remboursement des travaux effectués dans
la maison d'habitation,
- 2892,46 euros  en remboursement des intérêts payés sur le prêt,
- 100 000 euros  à la société Dema pour atteinte à sa notoriété,
- 150 000 euros  à M. Pillon pour atteinte à sa notoriété,

- 50 000  euros à M. Pillon à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
Ils font valoir que le préjudice subi consiste en la perte de chance de finaliser l'opération prévue étant retiré le bénéfice escompté, la société Dema ayant revendu l'immeuble pour une
somme de 520 000  euros alors qu'elle avait la quasi -certitude de vendre le local commercial pour
la somme de 175 000 euros  et avait les plus grandes chances de retirer un bénéfice avoisinant les
298000 euros  au titre de la plus-value sur la maison d'habitation.
À titre subsidiaire, ils demandent la condamnation des mêmes parties à payer les mêmes sommes en réparation de la perte d'une chance de monter un autre projet et d'en retirer des bénéfices pour un montant de 298 000 euros .
Dans tous les cas, ils demandent le prononcé de l'exécution provisoire et la condamnation in
solidum des défendeurs à payer une somme de 15 000 euros  au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

2 - En réponse, par ses dernières écritures déposées le 26 août 2015, la société notariale conclut au débouté de l'ensemble des demandes dirigées contre elle, à défaut de rapporter la
preuve d'un préjudice et d'un lien de causalité, avec condamnation de toute partie succombante à lui payer une somme de 5000 euros  au titre de l'article 700 du code de procédure civile et application de l'article 699 du même code.

3- Par ses dernières écritures notifiées le 1 er septembre 2015, la selarl Malmezat-Prat, ès
qualités, au visa de l'article 1382 du Code civil et des articles L622-7, L631-12 et L631-14 du Code de commerce, conclut au débouté des prétentions dirigées à son encontre, à défaut de rapporter la preuve d'une faute de nature à causer un préjudice à la société Dema et à
M. Pillon, avec condamnation in solidum des demandeurs à payer une somme de 12 000 euros  au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre le prononcé de l'exécution provisoire.

Elle soutient que M. Guyot, la société notariale et la société Dema ont chacun commis une
faute engageant leur responsabilité en concourant à un acte ayant irrémédiablement compromis la situation de la société Poissonnerie du Moulleau, laquelle y est intervenue, représentée par une personne physique dépourvue de toute autorisation judiciaire et par l'administrateur judiciaire (Me Cera), de sorte que sans cet acte les organes de la procédure auraient encaissé un prix de reprise de 150000  euros d'où la condamnation in solidum les trois parties précitées,

M. Guyot, la société notariale et la société Dema, à payer au mandataire liquidateur la somme de 150 000 euros à titre de dommages-intérêts.
4- Par leurs dernières écritures communes déposées le 28 août2015, M. Guyot et M. Epelde,
intervenant volontairement, concluent au débouté de la demande et, à titre reconventionnel,
demandent la condamnation solidaire de la société notariale et de la société Dema à leur payer une somme de 102 000 euros  à titre de dommages-intérêts, outre une somme de 10 000 euros  au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec le prononcé de l'exécution provisoire, en soutenant que la société notariale a commis une faute engageant sa responsabilité pour avoir conseillé à M. Guyot tend à titre personnel qu'en sa qualité de gérant de la société Poissonnerie du Moulleau, en préparant et en réalisant un acte qu'il ne pouvait signer au motif qu'il était dépourvu de toute autorisation judiciaire et l'absence de l'administrateur judiciaire pour l'assister, le notaire instrumentaire n'ayant pas vérifié les mentions du K bis outre la faute de la société Dema qui n'a pas exécuté ses obligations.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2015, à la suite d'un avis de clôture adressé aux parties le 13 avril 2015.
MOTIFS

Il résulte des productions qu'en septembre 2011, la société Poissonnerie du Moulleau, cogérée par M. Guyot, avait le projet de vendre pour la somme de 305000  euros son fonds de commerce exercé dans des locaux situés dans un immeuble, 164 boulevard de la Côte d'Argent et 3 rue avenue Maréchal Lyautey à Arcachon, appartenant à la SCI Lyautey, elle-même gérée par M. Guyot, qui lui avait consenti un bail commercial par acte notarié du 10 juin 2010, mais non suivi d'effet, ainsi que le projet par le même candidat acquéreur de racheter l'ensemble de l'immeuble, au motif que le candidat cessionnaire n'a pas obtenu le financement nécessaire,
de sorte que le projet n'a pu être menées à bien ; par ailleurs, la société Poissonnerie du Moulleau a déposé une déclaration de cession des paiements au 22 février 2012 en raison de
dettes accumulées et de l'absence de fonds propres pour assurer l'exploitation, cette société ayant fermé son fonds de commerce à compter d'octobre 2011, dans l'attente de la cession du
fonds de commerce.

La société Poissonnerie du Moulleau a fait l'objet d'un jugement de redressement judiciaire prononcé le 29 février 2012 par le tribunal de commerce de Bordeaux avec désignation de la selarl Malmezat-Prat en qualité de mandataire judiciaire, jugement d'ouverture publiée au
BODACC le 16 mars 12, suivi d'un jugement du 28 novembre 2012 de désignation d'un administrateur judiciaire, Me Cera, avec mission d'assistance à l'effet de mener à bien la cession du fonds de commerce dans la perspective de redressement de la société en raison de pourparlers engagés avec M. Hosten pour une offre de reprise de 150 000 euros, et l'administrateur a été informé par M. Pillon, gérant de la société Dema, que cette dernière, exerçant la profession de marchand de biens, venait d'acheter l'immeuble le 31 décembre 2012 à la SCI Lyautey.
Par jugement du20 février 2013, de commerce de Bordeaux prononce la liquidation judiciaire de la société Poissonnerie du Moulleau, l'administrateur dans son rapport du 10 février 2013 adressé au tribunal ayant fait valoir qu'il avait appris que M. Billon et M. Guyot avait modifié le bail commercial par acte notarié du 31 décembre 2012, sans l'accord des organes de la procédure collective, avec pour conséquence une réduction importante de la surface commerciale et le déménagement d'une partie de l'installation des chambres froides, modifications de nature à rendre inévitable la liquidation judiciaire.

Par ordonnance du 4 juin 2013, le juge commissaire du tribunal de commerce de Bordeaux,
saisi par la société Dema d'une demande de résiliation du bail commercial consenti à la société Poissonnerie du Moulleau, a refusé de faire droit à la: requête, au motif que la société requérante ne peut se prévaloir des dispositions des articles L641-12 et 622-14 du code de commerce dès lors que les loyers de mars et avril 2013 n'étaient pas dus, après avoir énoncé que l'administrateur judiciaire s'était opposé à la régularisation de l'avenant litigieux du 31 décembre 2012 et qu'il avait porté plainte auprès du procureur de la république en visant les cogérants de la société locataire et la faute professionnelle du notaire, et que le liquidateur a souhaité maintenir le bail en vigueur, en indiquant ne pas payer les loyers et ne pas reconnaître la validité de l'avenant à défaut pour le propriétaire d'avoir remis les travaux de remise en état du local ainsi qui s'y était engagé.

Par ordonnance du 7 avril 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux, saisi d'une demande de résiliation par acquisition de la clause résolutoire formée
par la société Dema, nouveau bailleur depuis l'acquisition de l'immeuble le 31 décembre 2012, a constaté l'accord portant sur la résiliation du bail commercial intervenue avec le liquidateur.

Il résulte également des pièces produites que la société Dema s'est porté acquéreur auprès de la SCI Lyautey de l'ensemble de l'immeuble précité, pour le prix de 500 000 euros, dans
l'intention de le restructurer pour revendre un premier lot à usage d'habitation et le second à
usage commercial, l'acquisition ayant été financée en grande partie par un prêt bancaire consenti à la société Dema dont M. Pillon se portait caution, avec une promesse d'achat du 5 septembre 2012 pour la partie destinée à l'usage commercial ou non de la société FD Immo.

C'est à l'occasion de la remise des clés par M. Guyot, cogérant de la société locataire, à M.
Pillon, gérant de la société Dema devenu propriétaire de l'immeuble par acte notarié du 31 décembre 2012 et par la même nouveau bailleur de la société Poissonnerie du Moulleau, il a pris connaissance que son locataire faisait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire avec nomination d'un administrateur judiciaire, outre la fermeture du local qui pour les raisons précitées, un manque de trésorerie, n'était plus alimenté en électricité.

La selarl Malmezat- Prat fait valoir qu'à défaut pour M. Guyot et le notaire rédacteur de l'acte, conseil commun de la SCI Lyautey, de la société Dema et de la société Poissonnerie du Moulleau, d'avoir informé les parties à l'acte notarié valant modification du bail commercial du 31 décembre 2012 dans les conditions rappelées ci-dessus, cet avenant était entaché de nullité, en raison de l'absence d'autorisation du juge commissaire et de la participation du mandataire judiciaire ou de l'administrateur.

Ce mandataire liquidateur, ès qualités, au soutien de sa demande reconventionnelle de condamnation des trois parties à payer in solidum une somme de 150 000 euros en réparation du préjudice causé par la signature de l'avenant litigieux du 31 décembre 2012 à l'origine de la perte de la cession envisagée du fonds de commerce à la somme précitée, fait valoir que M. Guyot a commis une faute en étant présent à l'acte notarié précité et en ayant gardé le silence sur l'existence de la procédure collective de la société de la société dont il était cogérant, outre la faute du notaire rédacteur de l'acte, par ailleurs conseil commun de la SCI et de la société Dema, qui se devait de vérifier l'existence ou non d'une procédure collective afin d'assurer la sécurité de l'acte, ainsi que la faute de la société Dema qui en sa qualité de marchands de biens et de professionnel averti était nécessairement au courant de l'existence de ladite procédure collective.

La société de notaires, pour conclure au débouté de l'ensemble des prétentions formées à son encontre, en soutenant que l'absence de l'opposabilité de l'avenant au bail est sans lien avec le présent litige dès lors que soit l'avenant était opposable aux organes de la procédure et dans ce cas il appartenait à la société Dema de réaliser les travaux mis contractuellement à sa charge soit il était inopposable aux mêmes organes et il convenait de s'en tenir au bail initial à charge pour la société Dema de solliciter la résiliation du bail si des loyers n'étaient pas réglés, de sorte que le préjudice invoqué est sans lien de causalité avec une faute éventuelle de faire, la société Demaen s'abstenant d'exécuter l'une ou l'autre des options cette elle-même placée en situation de blocage.

De même, elle fait valoir que la question de l'inopposable de l'avenant aux organes de la
procédure est sans conséquences sur les droits acquis par la société Dema qui est propriétaire de l'immeuble depuis l'acte authentique d'acquisition du 21 décembre 2012, dont la validité n'est pas remise en cause par l'avenant litigieux, ce dernier n'étant pas une condition sine qua non de son engagement, alors même que la modification de l'assiette du bail n'a jamais été mentionnée à l'acte de vente comme un élément déterminant du consentement de la société.

En outre, cette société soutient que la preuve d'un préjudice n'est pas rapportée par la société Dema et M. Pillon dès lors que s'agissant d'une perte de chance ils leur appartient de
démontrer qu'il disposait d'une chance sérieuse d'obtenir la réalisation de la transaction avec la société FD immo, notamment la partie de l'immeuble affecté à l'usage commercial loué à la société poissonnerie du Moulleau, soutenant également qu'aucune raison légitime ne justifie que la société de notaires rembourse le prêt bancaire encourant la déchéance du terme lui- même une prétendue perte de chances de tenir une plus-value sur la revente de la partie maison habitation, y compris l'absence d'éléments de preuve sur les autres chefs de demande.

S'agissant de la demande formée par le liquidateur, ès qualités, à son encontre, la société de
notaires soutien que ce mandataire ne démontre pas que le repreneur potentiel disposait du financement bancaire porté acquéreur du fonds alors que son offre mentionne qu'il aura
recours à l'emprunt outre l'absence de preuve que le fonds aurait été vendu à une autre
personne, de sorte que la preuve d'une chance réelle de vendre le fonds de commerce pour une somme de 150 000   n'est pas rapportée, outre que ce liquidateur qui a touj ours considéré que l'avenant était inopposable aux organes de la procédure et mal fondée à soutenir que la signature de l'avenant constituait un obstacle à la cession du fonds.

Enfin, concernant les demandes formées par M. Guyot et M. Epelde, elle prétend que la
somme réclamée à titre de dommages-intérêts en raison d'un préjudice subi consécutif à
l'engagement de caution du prêt souscrit par la société 26 était cogérant n'est pas fondée, alors qu'ils étaient les mieux placés pour connaître la situation de cette société à l'occasion de la signature de l'avenant.
M. Guyot prétend qu'il a tenu au courant M. Pillon de la situation de la société poissonnerie
du Moulleau et de la procédure collective de cette dernière, il fait valoir que la cession envisagée au profit de M. Hostens, à l'origine du renouvellement de la période d'observation, n'a pu aboutir dans la mesure où la modification procédant de l'avenant n'a pas permis mandataire procéder à la cession.
S'agissant des demandes principales de la société Dema et de M. Pillon dirigées contre eux,
ils font valoir qu'en leur qualité de professionnels qui ne pouvaient ignorer la situation de la
société Poissonnerie du Moulleau, alors que la société notariale était le notaire commun de la SCI Lyautey, de la société Poissonnerie du Moulleau et aussi de la société Dema, de sorte
qu'ils prétendent ils que le notaire a manqué à son devoir de conseil, outre la faute de la société Dema de ne pas avoir réalisé des travaux mis contractuellement à sa charge et qu'elle s'était engagée exécuter dans le cadre de l'avenant.

L'acte notarié du 31 décembre 2012, valant en donnant au bail commercial du 10 juin 2010, porte mention de la présence de M. Guyot comme gérant de la société Poissonnerie du Moulleau et stipule que le bailleur, la société Dema, devenu propriétaire de l'immeuble par un acte du même jour, s'engage irrévocablement à effectuer à ses frais exclusifs des travaux de déplacement et de remise en état du local à usage de réserve, et à la garantie de la réalisation de ces travaux, le preneur sera dispensé du versement de loyer jusqu'à l'expiration complètement complète des travaux, le bailleur s'engageant également à faire établir un état descriptif de division modificatif à ses frais pour tenir compte de la nouvelle désignation des locaux loués.

Sont également produits aux débats, le compromis de vente de l'immeuble signé entre la SCI
Lyautey et M. Pillon le 5 septembre 2012 ainsi que l'acte authentique du 31 décembre 2012
signé entre la SCI Lyautey et la société Dema concernant l'ensemble immobilier situé à Arcachon, composé d'une partie habitation et d'une partie commerciale, sans mention de l'avenant litigieux.

Il ressort de l'ensemble des moyens de fait et le droit rappelés ci-dessus, ainsi que de la chronologie des événements, que l'acte litigieux du 31 décembre 2012, valant avenant notarié au bail commercial 10 juin 2010 consenti à la société Poissonnerie du Moulleau a été rédigé sans information préalable du mandataire de justice désignée le 29 février 2012 ou de l'administrateur judiciaire désigné le 28 novembre 2012, en raison d'une perspective d'une cession du fonds de commerce, de sorte que la rédaction de cet acte, concomitante à l'acte de vente de l'immeuble, composé d'une partie habitation et d'une partie à usage commercial, dans laquelle était exercée le fonds de commerce de poissonnerie, était devenu inévitablement inopposable aux organes de la procédure, ces derniers n'ayant pas souhaité régulariser l'avenant qui avait pour effet de diminuer notablement la surface commerciale de nature à faireéchouer la cession du fonds de commerce envisager en période d'observation de la procédure collective du preneur.

Il est établi que l'ouverture du redressement judiciaire de la société Poissonnerie du Moulleau a été publié dans un jour d'annonces légales le 16 mars 2012, de sorte que le notaire rédacteur de l'avenant, par ailleurs rédacteur de l'acte de vente de 1'ensemble immobilier, se devait de vérifier l'absence d'une procédure collective de la société précitée, voire du bailleur, à l'effet de donner une pleine sécurité à l'acte et non de le rendre inopposable pour défaut d'information des organes de la procédure, de sorte que ce notaire instrumentaire, en sa qualité de professionnel, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité alors qu'une simple consultation du Bodacc lui aurait permis d'être informé de l'existence de procédures collectives, quand bien même il aurait reçu, par omission, une information erronée de la part du gérant de la Poissonnerie du Moulleau qui n'aurait pas informé de 1'existence de cette procédure collective concernant la société dont il assurait la cogérance.

S'agissant du préjudice causé par cette faute professionnelle, seule la société Dema peut en demander réparation pour perte de chances de réaliser l'opération immobilière envisagée, et
non son gérant M.Pillon qui, outre un défaut de qualité, ne rapporte la preuve de copains finissent aucun lien de causalité avec la faute imputable au notaire rédacteur.

Le préjudice résultant de cette même faute sera être évalué à la somme de 100 000 euros  s'agissant d'une perte de chance de réaliser une opération immobilière, envisagée par un professionnel marchand de biens, qui reste par ailleurs propriétaire de l'immeuble acheté, de sorte que le préjudice causé par la faute précitée ne peut réparer le remboursement du prêt et les autres chefs de préjudice invoqués par la société Dema.
Le mandataire liquidateur, dont il est demandé la condamnation in solidum avec la société de notaire et M.Guyot, n'a commis aucune faute dans l'exercice de sa mission de sorte que le
demandeur seront déboutés de leurs demandes dirigées à son encontre.

Il en sera de même des demandes dirigées contre M. Guyot, intervenue à l'avenant comme
représentant de la société Poissonnerie du Moulleau, dès lors que n'étant pas personnellement concerné par l'avenant, et en sa qualité de non professionnel, en présence de notaire rédacteur d'un acte, il ne peut lui être imputé une faute par omission à défaut d'avoir informé ledit notaire de l'existence d'une procédure collective.
C'est également à bon droit que le liquidateur, ès qualités, invoque la faute professionnelle du notaire à l'origine de la non réalisation de la cession du fonds de commerce envisagé, de sorte qu'il y ait lieu de condamner la société notariale à lui payer à titre de dommages-intérêts pour perte de chance de réaliser l'opération effectuée, une somme de 20 000 euros.

En revanche, ce même liquidateur, ès qualités, sera débouté de sa demande dirigée contre la
société Dema et M. Guyot à défaut de rapporter la preuve d'une faute à l'origine du préjudice, la preuve que la société Dema était informé de l'existence de procédures collectives n'est pas rapportée par des éléments suffisamment objectifs et M. Guyot est intervenu en sa qualité de représentant de la société Poissonnerie du Moulleau.

De même, Messieurs Guyot et Epelde, cogérants et associés de la société Poissonnerie du
Moulleau, seront déboutés de leurs demandes reconventionnelles de condamnation solidaire
de la société notariale de la société de demain à leur payer une somme de 102 000 euros  à titre de dommages- intérêts, à défaut de rapporter la preuve d'un préjudice personnel subi à l'occasion de la rédaction de l'avenant notarié litigieux, outre l'absence de travaux réalisés par le nouveau bailleur, devenu propriétaire des lieux par acte notarié du jour, alors même que M.Guyot et rester silencieux devant le notaire sur l'existence d'une procédure collective de la société dont il assumait la cogérance.

La société notariale sera condamnée à payer une somme de 3 000 euros  à la société Dema et une somme de 15 00 euros au liquidateur, ès qualités, le tout en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Chacune des autres parties conservera sachant être engagée non compris dans les dépens.
L'exécution provisoire n'étant pas de droit, il n'y a pas lieu de l'ordonner.


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par miseà disposition au greffe :

CONDAMNE la SCP Ducourau- Duron - Labache - Landais - Moreau -Lespinard à payer: - à la société Dema une somme de 100 000 euros (cent mille euros) avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- à la selarl Malmezat-Prat, en qualité de liquidateur de la société Poissonnerie du Moulleau, une somme de 20 000 euros (vingt mille euros), avec intérêts au taux légal à compter du jugement, DÉBOUTE M. Pillon de sa demande et la société Dema du surplus des chefs de sa demande, DÉBOUTE la selarl Malmezat-Prat, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Poissonnerie du Moulleau, de sa demande à l'encontre de M. Guyot et de la société Dema,

DÉBOUTE M.Guyot et M. Epelde de leur demande,

CONDAMNE la société notariale précitée à payer à la société Dema une somme de
3 000 euros (trois mille euros) et une sommes de 1500 euros (mille cinq cents euros) à la
selarl Malmezat-Prat, ès qualités, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DIT que les autres parties conservent à leur charge les frais engagés non compris dans les
dépens,

CONDAMNE la société notariale précitée à payer les dépens,
DIT n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.
Le présent jugement a été signé par Monsieur GUILLOUT, Vice-Président, et par
Madame SAINT MARTIN, faisant fonction de Greffier.


Arrêt format PDF, Décision de justice

 

 

Arrêt format PDF, Décision de justice

 

 
 








 


 

 

 

 

 

 

 

Vente immeuble illégal - Condamnation 125 000 euros SCP Ducourau notaire - Page 1

Vente immeuble illégal - Condamnation 125 000 euros SCP Ducourau notaire - Page 2


Extrait des condamnations de la SCP DUCOURAU, notaire :



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Bassin d’Arcachon : quand les notaires règlent leurs comptes

Bassin d’Arcachon : quand les notaires règlent leurs comptes

Une comptable de la SCP avait déjà fait l’objet d’une condamnation pour détournement. « Je verse au dossier un rapport d’inspection qui dit que la comptabilité de cette étude, c’est n’importe quoi ! Il sait que des choses ne vont pas et personne ne bouge, il n’a d’autre solution que de saisir le parquet », poursuit l’avocate.



Bassin d’Arcachon : quand les notaires règlent leurs comptes



Bassin d’Arcachon : quand les notaires règlent leurs comptes Les trois protagonistes sont associés au sein de la même étude.
photo illustration afp

Me Philippe Labache a été condamné pour dénonciation calomnieuse. Un litige ancien l’oppose à ses associés sur fond de partage de juteux bénéfices.

Entre notaires… On ne se fait pas de cadeau ! Cela fait plusieurs années que le torchon brûle entre certains associés de la très prospère SCP Ducourau-Duron-Labache-Landais-Moreau, sise boulevard de la plage à Arcachon. Hier, devant la quatrième chambre du tribunal correctionnel de Bordeaux, la guerre que se livrent les tabellions arcachonnais s’est soldée par une condamnation. Celle de Me Phillippe Labache pour dénonciation calomnieuse envers deux de ses associés Mes Frédéric Ducourau et Alexandre Moreau-Lespinard, lesquels avaient assigné leur collègue.
Les éléments portés à la connaissance du procureur de la République puis au juge d’instruction dans le cadre d’une plainte avec constitution de partie civile par Me Labache en 2008 avaient pourtant excité la curiosité de la justice. Il dénonçait des faits d’abus de biens sociaux et de faux et usage de faux. En cause, d’abord, une facture de 24 000 euros pour des achats de vins réglés à la belle-mère d’un associé du cabinet.

« 3,8 millions de bénéfice » 

Ensuite le notaire accusait notamment ses associés d’avoir falsifié un PV d’assemblée générale de 2004 modifiant la répartition des bénéfices du cabinet. Et ceux-ci, rappelle la présidente Caroline Baret étaient tout à fait substantiels : « 3,8 millions d’euros » pour la seule année 2006.
Le notaire estimait que le nouveau mode de calcul de répartition de cette manne ne lui était pas favorable et le privait d’une partie de ses bénéfices.
Presque illico, les enquêteurs de la DIPJ de Bordeaux avaient débarqué dans l’étude et avaient interrogé tout le monde. Des mondanités qu’ont visiblement fort peu goûtées les associés de Philippe Labache. D’autant que l’enquête montrera que le notaire n’avait pas tout expliqué dans sa missive au procureur.

Trois mois avec sursis requis
« Les rapports d’enquête semblent établir que la fameuse AG irrégulière avait été présidée par vous-même et que le vin utilisé comme cadeaux clientèle était un mode de gestion auquel vous avez participé depuis 1992 ! », lance la présidente. Une thèse reprise par l’ordonnance de non-lieu du juge, puis par la chambre de l’instruction, et par la Cour de cassation, malgré l’insistance de Philippe Labache. « À cette période, n’ayant plus la même fraîcheur, il va moins travailler etne va pas accepter que d’autres touchent plus que lui ! » tacle Me Benoît Ducos-Ader, l’avocat des victimes.
Et de poursuivre : « Il instrumentalise la juridiction pénale. » Une analyse a laquelle se rend le procureur Christian Lagarde qui réclame trois mois de prison avec sursis et 5 000 euros d’amende à l’encontre de Christian Labache.

« C’est une étude qui a des antécédents », glisse Me Patricia Waterlot, l’avocate de Philippe Labache rappelant qu’une comptable de la SCP avait déjà fait l’objet d’une condamnation pour détournement. « Je verse au dossier un rapport d’inspection qui dit que la comptabilité de cette étude, c’est n’importe quoi ! Il sait que des choses ne vont pas et personne ne bouge, il n’a d’autre solution que de saisir le parquet », poursuit l’avocate.


Une affaire de faux certificat
 
Et de rappeler également qu’en 2011, une décision d’un tribunal arbitral avait déjà condamné la SCP à verser à Philippe Labache une centaine de milliers d’euros de dommages et interêts pour 2009 et 2010 et près de 300 000 euros au titre de l’année 2008. « Il avait fait l’objet d’une interdiction d’exercer pendant plusieurs mois par un juge, les associés s’étaient dit que c’était une raison pour ne plus le rémunérer cette année-là. Il a finalement gagné sur ce point. Mais le tribunal arbitral ne l’a pas suivi sur les autres », analyse Me Ducos-Ader. À cette période, Philippe Labache, était effectivement visé par une information judiciaire pour un testament basé sur un faux certificat médical (NDLR. la procédure a abouti à une condamnation de Philippe Labache pour complicité d’abus de faiblesse, pour laquelle il a fait appel).

En donnant raison aux deux associés, le tribunal a condamné Philippe Labache à 40 000 euros d’amende dont 20 000 avec sursis. Et à verser 10 000 euros à chacun de ses associés. Mais il n’est pas sûr que ce grand déballage soit de nature à apaiser le climat au sein d’une étude où l’on ne semble pas prêt à louer une pinasse pour aller pique-niquer tous ensemble sur l’île aux Oiseaux !

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Extrait des condamnations de la SCP DUCOURAU, notaire :



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Un notaire d'arcahon mis en cause pour abus de faiblesse

Un notaire d'arcachon mis en cause pour abus de faiblesse

Frédéric Ducourau, Notaire à Arcachon mis en cause pour abus de faiblesse devant le Tribunal Correctionnel à Paris








arret-correctionnel-frederic-ducourau-notaire-abus-de-faiblesse-appel



Jugement correctionnel, Abus de faiblesse, Frédéric DUCOURAU, notaire (pdf, 1 B)






DOSSIER N° 2014/02047
P165023030
ARRET DU 24 février 2015

COUR D'APPEL DE PARIS
PÔLE 7
SIXIÈME CHAMBRE DE L’INSTRUCTION
APPEL D'UNE ORDONNANCE DE NON-LIEU
ARRET
(n° 4,8 pages)

Prononcé en chambre du conseil le vingt quatre février deux mil quinze
Procédure suivie de chef d’abus de faiblesse.

PERSONNE MISE EN EXAMEN :

DUCOURAU Frédéric, 
né le 06/03/1962 à ARCACHON,


Domicilié chez Me DUPIN - 26 Place des Matyrs de la Résistance - 33000 BORDEAUX,
Qualification des faits : Abus de faiblesse, Ayant pour avocats :
-Me DUCOS-ADER,  26, Place des Martyrs de la Résistance  - 33075BORDEAUX
-Me HUC-MOREL, LABROUSSE ASSOCIES (AARPT) - 27 boulevard Raspail - 75007 PARIS
-Me DUPIN, 26 Place des Martyrs de la Résistance - 33075 BORDEAUX

PARTIE CIVILE :

Domiciliée          -75   PARIS ,
Ayant pour avocat :
Me BOURDON, 156 rue de Rivoli - 75001 PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

lors des débats, du délibéré et du prononcé de l'arrêt:

M.VANNIER, Président
Mme MERY-DUJARDIN, Conseiller
Mme DUTARTRE, Conseiller


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Extrait des condamnations de la SCP DUCOURAU, notaire :



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Arcachon : l’achat de leur appartement se transforme en cauchemar

Arcachon : l’achat de leur appartement se transforme en cauchemar



Arcachon : l’achat de leur appartement se transforme en cauchemarAlain Bodar et son épouse Catherine, à Arcachon.
avant-première

Treize ans après avoir acheté leur bien avec vue sur la mer, un couple a dû rendre les clés. Le vendeur criblé de dettes n’avait pas le droit de vendre. Mais le notaire n’avait rien vu

En achetant, en 2002, un petit appartement avec vue sur la mer à Arcachon, les époux Bodar imaginaient couler une retraite paisible au son du clapotis des eaux du Bassin. Contractée devant notaire, la vente s’était déroulée sans histoire. Rien ne laissait présager que bien des années plus tard, l’achat se transformerait en cauchemar. Las, en 2015, le couple a dû rendre les clés… Motif ? Ils n’étaient, en réalité, pas propriétaires du logement qu’ils avaient pourtant acheté…

Le vendeur, un agent commercial d’Amiens, aujourd’hui décédé, était un sacré cachottier. Il n’avait soufflé mot à personne de la liquidation judiciaire dont il faisait l’objet depuis 1996. Sans doute pour mettre son bien à l’abri de l’appétit de ses créanciers, dès 1997, il avait donné la nue-propriété de l’appartement à son fils alors âgé de… 14 ans.
Le notaire arcachonnais, associé dans une des plus importantes études de Gironde, n’y avait pas vu malice et avait validé l’acte sans ciller. Quelques années plus tard, lors de la vente aux époux Bodar, la liquidation avait, là encore, échappé à l’officier ministériel. La somme recueillie avait presque immédiatement été réinvestie dans un logement qu’occuperont l’agent commercial et son épouse. Un achat dont s’était à nouveau occupé le même notaire.






Un petit studio

" Il n’a pas vérifié si son client habituel était en état de passer cet acte "

Mais sept ans plus tard, en 2009, le mandataire liquidateur a retrouvé la trace de l’appartement. Et fait annuler tous les actes : la donation et la vente. « On a reçu un courrier recommandé. On a d’abord cru à une erreur », fulmine Catherine Bodar.
Et au terme de plusieurs années de procédure, le couple est déclaré « occupant sans droit ni titre ». L’appartement est remis en vente. « Il a fallu subir les visites. Le pire c’est qu’il a été vendu bien en dessous du prix du marché alors que j’avais fait d’importants travaux », s’agace Alain Bodar. « Mais nous n’avions pas les moyens de racheter notre propre appartement. À 77 ans, contracter un nouveau prêt, ce n’est pas simple. Alors on s’est replié sur un petit studio. Tous les matins on replie le canapé. On ne peut pas recevoir d’amis, ni nos petits enfants », s’agace ce chef d’entreprise à la retraite. « Tout cela pour payer les dettes d’une personne qui avait elle-même racheté un bien avec notre argent », n’en revient toujours pas son épouse.
Devant la première chambre civile du TGI de Bordeaux, le couple de retraités a demandé réparation au fils du vendeur et surtout au notaire. Il va sans dire que les oreilles du tabellion aujourd’hui à la retraite ont dû siffler.
« Il n’a pas vérifié si son client habituel était en état de passer cet acte. On ne regarde rien, on ne demande rien ! Et ce couple, totalement étranger à ces faits de dissimulation se retrouve à la rue. C’était quand même son rôle de consulter les documents officiels pour s’assurer que son client était en situation d’effectuer cette vente. D’autant qu’il y avait des signes qui auraient dû l’alarmer. Au sein de la copropriété, le vendeur n’avait pas payé les charges depuis plusieurs mois. Elles ont même été retirées du prix de la vente », s’insurge Me Galy, l’avocate des Bodar.
L’avocate du fils du vendeur, devenu ostréiculteur à Arcachon n’est guère plus tendre : « Le notaire n’a pas protégé son client qui s’est retrouvé embarqué à 14 ans dans cette histoire qui risque de le poursuivre une partie de sa vie alors qu’il n’a jamais profité de cette transaction. »

« Une tragédie »

Alain Bodar ne serait pas loin de souscrire à cet argument : « C’est sûr que pour ce garçon, c’est une tragédie. À 14 ans, je pense qu’il ignorait les tenants et aboutissants de cette histoire. Ce qui me reste en travers de la gorge c’est qu’en plus, j’ai l’impression qu’à Arcachon d’autres personnes n’ignoraient pas que cet achat était vérolé, mais ils se sont bien gardés de nous le dire. »
Les ratés du notaire lui vaudront-ils d’indemniser le couple ? Pas sûr pense son avocat Me Leydeker qui pointe une époque où la numérisation des données du registre du commerce n’avait pas encore eu lieu, rendant les recherches plus difficiles. « Comme d’habitude, on charge le notaire de tous les maux ! Il n’avait pas à s’instituer en détective sur les déclarations que font les déclarants sur leur situation. En tout cas pas à l’époque où sont passés ces actes. »
Mais « à quoi servait le notaire alors ? », se demandent les deux retraités.

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Immobilier : quand le notaire ne vérifie pas que le vendeur avait fait faillite,

Immobilier : quand le notaire ne vérifie pas que le vendeur avait fait faillite, 

 

Importante condamnation du notaire de la SCP DUCOURAU notaire

 

 

La SCP DUCOURAU notaire à ARCACHON, recondamnée en appel à payer 222 655 euros par la Cour d'appel de BORDEAUX

 


Chronique

 


auteur
Rafaële Rivais  Le devoir de conseil des notaires leur impose de vérifier que les vendeurs ne sont pas sous le coup d’une procédure collective. Ils doivent pour ce faire consulter les publications légales. Sinon l’acheteur risque de perdre son bien.

Publié le 22 juin 2019 à 06h00 Temps de Lecture 8 min.

es notaires n’ont l’obligation de vérifier l’absence de procédure collective du vendeur d’un bien immobilier que depuis  juin 2009. Nicolas Thibaut / Photononstop

Le 17 juin 2002, M. et Mme BODAR. achètent un appartement avec vue mer, en Gironde, afin d’y couler une paisible retraite. L’acte de vente de ce bien, que leur cèdent un agent commercial, André G. (usufruitier), et son fils de 19 ans, Alexandre (nu-propriétaire), pour la somme de 162 000 euros, est authentifié par Me Alain DURON de la SCP DUCOURAU., notaire à Arcachon.

Sept ans plus tard, les époux B. reçoivent une assignation à comparaître devant le tribunal de grande instance d’Amiens (Somme). Ils apprennent avec stupéfaction qu’André G. n’avait pas le droit de leur vendre l’appartement (ni même d’en donner la nue-propriété à son fils, en 1997), parce qu’il avait fait faillite en 1996, et que ce bien devait servir à rembourser ses créanciers.

Ils découvrent, atterrés, qu’en dépit du titre de propriété dont ils disposent, le liquidateur de la société d’André G. est en droit de le saisir, en vertu de l’article L 641-9 du code du commerce. Celui-ci énonce :

« Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. » Selon la jurisprudence, les actes accomplis par le débiteur en violation de ce dessaisissement sont « inopposables » à la procédure collective.

Droit de propriété

 

Quant aux tiers avec lesquels le débiteur a passés ces actes, ils n’ont plus que leurs yeux pour pleurer. La Cour de cassation a, à plusieurs reprises, refusé de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité sur la conformité de cet article L 641-9 au droit de propriété garanti par la Constitution.

Elle a jugé, le 18 décembre 2012 (No 12-40076), que « les restrictions aux conditions d’exercice du droit de propriété qui peuvent en résulter poursuivent un but d’intérêt général, dès lors qu’elles tendent à permettre le désintéressement des créanciers du débiteur selon l’ordre prévu par la loi ».


La SCP DUCOURAU notaire à ARCACHON, recondamnée en appel à payer 222 655 euros par la Cour d'appel de BORDEAUX

 

 

 

 


La SCP DUCOURAU, notaire à Arcachon condamnée en première instance à 440 000 euros, recondamnée à payer 222 655 euros pour fautes devant la Cour d’appel de BORDEAUX.



 


COUR D’APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
————————–
ARRÊT DU : 11 JUIN 2019

(Rédacteur : Michèle ESARTE, président,)
N° RG 17/03787 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-J4W3
Alain DURON
SCP DUCOURAU DURON LABACHE LANDAIS MOREAU-LESPINARD
c/
Alexandre GODALIER Alain BODAR
Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le : aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 mai 2017 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 12/10460) suivant déclaration d’appel du 23 juin 2017
APPELANTS :
Maître Alain DURON
né le 26 Octobre 1944 à BORDEAUX (33) de nationalité Française,
demeurant 6 Allée des Cormorans – 33120 ARCACHON
SCP DUCOURAU DURON LABACHE LANDAIS MOREAU-LESPINARD,
Notaires Associés, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis 169 boulevard de la Plage – 33120 ARCACHON
représentés par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
Alexandre GODALIER
né le 14 Mai 1983 à AMIENS (80)
de nationalité Française
demeurant 37 allée du Fin – 33470 GUJAN MESTRAS
représenté par Maître Marie-Claude MONTAUT, avocat au barreau de BORDEAUX
Alain BODAR
né le 14 Février 1940 à DEMANGE-AUX-EAUX de nationalité Française
demeurant Le Saint Arnaud-Pereire 11-13 avenue Saint Arnaud – 33120 ARCACHON
Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR
née le 01 Avril 1955 à CASABLANCA (MAROC)
de nationalité Française
demeurant Le Saint Arnaud-Pereire 11-13 avenue Saint Arnaud – 33120 ARCACHON
représentés par Maître Laure GALY de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 30 avril 2019 en audience publique, devant la cour composée de :
Michèle ESARTE, président, Jean-Pierre FRANCO, conseiller, Catherine BRISSET, conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Véronique SAIGE
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
FAITS CONSTANTS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Suivant acte authentique du 17 juin 2002, reçu par Maître Alain Duron, notaire à Arcachon, Alain Bodar et Catherine de Tonnac de Villeneuve épouse Bodar ( les époux Bodar) ont acquis les lots 27, 35 et 70 constituant pour le premier un cellier, pour le deuxième un box et pour le troisième un appartement dans un ensemble immobilier dénommé Résidence Aigue Marine soumis au statut de la copropriété, sis 418 boulevard de la plage à Arcachon, moyennant le prix de 162.358,20 € s’appliquant pour 4.573,47 € aux meubles et objets mobiliers et pour 157.784,73 € aux biens immobiliers.
Cette vente a été consentie par André Godalier usufruitier et Alexandre Godalier nu-propriétaire, cela aux termes d’une donation consentie par André Godalier à son fils Alexandre, également reçue par Me Alain Duron, le 27 février 1997.
Les époux Bodar ont pris possession de l’immeuble mais se sont vus délivrer sept ans plus tard, le 22 juin 2009, une assignation devant le tribunal de grande instance d’Amiens à la requête de la SELAS Soinne intervenant comme liquidateur judiciaire d’André Godalier et demandant, sur le fondement de l’article L.641-9 du code de commerce, que soient déclarés inopposables à la procédure collective en cours, les actes de disposition opérés par André Godalier au mépris des jugements de redressement et de liquidation judiciaire qui avaient été rendus à son encontre les 7 novembre 1995 et 5 mars 1996.
Les époux Bodar ont ainsi découvert qu’André Godalier faisait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ouverte à la requête de l’URSSAF de la Somme par le tribunal de grande instance d’Abbeville le 7 novembre 1995, convertie en liquidation judiciaire par cette même juridiction le 5 mars 1996.
Les époux Bodar ont alors saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux en la forme des référés par exploits des 22, 27 et 28 septembre 2011 afin de faire désigner un expert pour procéder à l’évaluation du bien immobilier par eux acquis le 17 juin 2002.
Par ordonnance du 12 décembre 2011, le tribunal de grande instance de Bordeaux a désigné M. Letourneau en qualité d’expert lequel a déposé son rapport et évalué les droits et bien immobiliers des époux Bodar à la somme de 430.000 €.
André Godalier est décédé le 29 mai 2010 en laissant pour lui succéder son fils Alexandre Godalier, lequel a renoncé à sa succession selon attestation dressée par le greffier en chef du tribunal de grande instance de Bordeaux le 17 février 2011.
Par arrêt du 27 septembre 2012, la cour d’appel d’Amiens a confirmé le jugement du tribunal de grande instance d’Amiens du 24 août 2011, déclarant ainsi : « inopposable à la procédure collective de M. André Godalier les actes reçus par Me Duron, notaire, les 27 février 1997 et 17 juin 2002 et autorisant le SELARL Bernard et Nicolas Soinne, ès qualités, à poursuivre sous les formes prescrites en matière de saisie immobilière aux enchères la vente des biens et droits immobiliers en faisant l’objet ».
La SELARL Soinne a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers des époux Bodar qui ont été adjugés à la barre du tribunal de grande instance d’Amiens pour un montant de 288.000 € le 17 février 2015.
****
C’est dans ces conditions que le 14 novembre 2012, les époux Bodar ont assigné Alexandre Godalier, Me Alain Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau-Lespinard devant le tribunal de grande instance de Bordeaux (ci-après la SCP de notaires) afin de voir engager leur responsabilité sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil et obtenir indemnisation des préjudices qu’ils estiment avoir subis à raison de leur faute.
****
Par jugement du 23 mai 2017, le tribunal a :
- rejeté les demandes des époux Bodar à l’encontre de M. Alexandre Godalier,
- dit que maître Duron, notaire membre de la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau-Lespinard, a commis une faute à l’occasion de l’établissement de l`acte authentique de vente du 17 juin 2002, en ne vérifiant pas les déclarations de M. André Godalier quant à l’absence de procédure de liquidation judiciaire dont il ferait l’objet,
- dit que cette faute a directement préjudicié aux époux Bodar et que la responsabilité civile professionnelle de maître Alain Duron est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016 l31 du 10 février 2016,
- condamné en conséquence solidairement maître Alain Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau-Lespinard à payer aux époux Bodar les sommes suivantes :
* 430.000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,
* 10.000 € de dommages et intérêts à titre d’indemnisation de leur préjudice moral,
- déclaré sans objet la demande de garantie formulée par M. Alexandre Godalier à l’encontre de maître Alain Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau- Lespinard,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné solidairement maître Alain Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau-Lespinard à payer aux époux Bodar la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. Alexandre Godalier,
- condamné solidairement maître Alain Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau-Lespinard aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l’exécution provisoire partielle du présent jugement à hauteur de la moitié des dommages et intérêts alloués aux époux Bodar.
****
Maître Alain Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau- Lespinard devenue Ducourau Duron Labache Landais Moreau Lespinard ont relevé appel total de ce jugement et par dernières conclusions du 10 janvier 2018 demandent à la cour de :
- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 23 mai 2017,
Et statuant à nouveau, à titre principal :
- débouter les époux Bodar de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- débouter M. Alexandre Godalier de l’ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire :
- condamner M. Alexandre Godalier à relever indemne maître Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard de l’ensemble des condamnations qui seraient mises à leur charge au profit des époux Bodar,
En tout état de cause :
- en cas de condamnation de la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau- Lespinard au bénéfice des époux Bodar, juger qu’elle sera subrogée de plein droit dans les droits des époux Bodar à l’encontre de M. Alexandre Godalier, à due concurrence des condamnations mises à sa charge par l’arrêt à intervenir et sur la justification du paiement effectué au profit des époux Bodar,
- condamner les époux Bodar et M. Alexandre Godalier à payer à la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard et à maître Duron la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner les époux Bodar et M. Alexandre Godalier au paiement des entiers dépens.
****
Par conclusions transmises par RPVA le 10 novembre 2017, les époux Bodar demandent à la cour de :
- déclarer maître Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard recevables mais mal fondés en leur appel du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 23 mai 2017,
- confirmer ledit jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de maître Duron du fait de la faute par lui commise lors de l’établissement de l’acte authentique de vente du 17 juin 2002 pour ne pas avoir vérifié les déclarations de M. André Godalier, quant à l’absence de procédure de liquidation judiciaire dont il pouvait faire l’objet et ce sur le fondement de l’article 1240 du code civil,
- confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les appelants à verser aux concluants la somme de 430.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,
- déclarer les concluants recevables et fondés en leur appel incident,
- condamner les appelants à réparer l’ensemble des préjudices subis par les concluants consécutivement à la faute commise par maître Duron laquelle leur a fait perdre la chance de conserver la propriété des droits et biens immobiliers par eux acquis en 2002 et en les contraignant de devoir s’acquitter en pure perte des intérêts et frais d’assurance de deux emprunts par eux contractés auprès de la BPSO pour l’achat de ce bien outre les d’honoraires de négociation de l’agence immobilière et des frais notariés par eux acquittés en 2002 outre les frais de déménagement et de garde-meuble,
- condamner en conséquence les appelants à verser aux concluants au titre de ces frais financiers complémentaires la somme de 31 386.83 € outre celle de 5.590,61 € au titre des frais de déménagement et de garde-meuble du 1er mai 2015 au 31 décembre 2017 outre celle de 190 € par mois supplémentaire du 01 janvier 2018 jusqu’au jour de l’arrêt à intervenir,
- condamner in solidum les appelants à verser aux concluants la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- condamner solidairement les appelants à verser aux concluants, outre l’indemnité allouée par le Tribunal d’un montant de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, celle de 5.000 € sur le même fondement du chef des frais irrépétibles par eux exposés devant la Cour,
- condamner solidairement les appelants aux entiers dépens en ce compris ceux de première instance.
****
Par conclusions du 16 novembre 2017, Alexandre Godalier demande à la cour de :
- juger la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard et maître Duron recevables, mais mal fondés en leur appel du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux, le 23 mai 2017,
- confirmer le jugement, en ce qu’il a retenu la responsabilité exclusive maître Duron sur le fondement de l’article 1240 du code civil, du fait de la faute commise lors de l’établissement de l’acte de vente du 17 juin 2002, en s’abstenant de vérifier la véracité des déclarations de M. André Godalier,
- confirmer la mise hors de cause de M. Alexandre Godalier,
- débouter la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard et maître Alain Duron, de toutes demandes fins ou conclusions formulées à l’encontre de M. Alexandre Godalier,
A titre infiniment subsidiaire,
- si la cour validait l’appel en garantie de la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard et maître Alain Duron à l’égard de M. Alexandre Godalier, juger que la responsabilité financière d’Alexandre Godalier sera limitée au montant du prix de vente initial de l’ensemble immobilier, à savoir 162.358,20 €,
- déclarer recevable M. Alexandre Godalier dans son appel incident,
- constater la responsabilité de la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau- Lespinard et Maître Alain Duron, envers M. Alexandre Godalier, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, au titre du manquement au devoir de conseil et du fait de l’absence de vérification des déclarations de M. André Godalier lors de la vente du 17/06/2002.
- condamner la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard et maître Alain Duron, au paiement d’une indemnité de 10.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,
- condamner la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard et maître Alain Duron à lui verser une indemnité de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles devant le tribunal,
- condamner la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard et maître Alain Duron à lui verser une indemnité de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles devant la cour d’appel,
- les condamner aux dépens de l’appel.
****
L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 30 avril 2019. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 16 avril 2019.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.
SUR CE :
sur le rejet des demandes d’ Alain Bodar et de Catherine de Tonnac de Villeneuve épouse Bodar à l’encontre d’Alexandre Godalier:
La cour n’est saisie d’aucun moyen de réformation de ce chef du jugement.
Sur la faute du notaire :
C’est à bon droit par des motifs que la cour fait siens que le tribunal, pour examiner la faute du notaire, s’est replacé à l’époque de la vente litigieuse soit le 17 juin 2002 c’est à dire avant l’informatisation du BODACC pour rechercher s’il existait à cette date des éléments de nature à entraîner une suspicion suffisante quant à l’existence d’une procédure collective dont faisait l’objet André Godalier et qui auraient dû conduire Maître Duron à ne pas s’en tenir aux seules déclarations de ce dernier telles que reproduites dans l’acte et à effectuer des vérifications complémentaires.
C’est par des motifs exacts qui ne sont pas remis en cause à hauteur d’appel que le tribunal a relevé qu’il existait au moment du dressé de l’acte un faisceau d’éléments qui ne pouvaient qu’appeler l’attention du notaire obligé qu’il était de faire produire à l’acte de vente sa pleine efficacité .
Tous ces éléments, lesquels sont d’ailleurs consignés dans l’acte de vente, convergeaient effectivement vers l’existence de difficultés financières : revente rapide du bien après une donation en 1997 régularisée devant le même notaire, charges de copropriété impayées, une hypothèque légale suite à un commandement de payer, une hypothèque judiciaire, les deux hypothèques légales au profit du Trésor public ces dernières pour des sommes importantes c’est-à-dire 19 761,80 francs et 13 755 francs.
L’ensemble de ces faits avérés qui étaient donc connus du notaire étaient de nature à faire naître un doute sur les déclarations d’André Godalier quant à l’absence de procédure collective en cours et à sa capacité à contracter, André Godalier relevant en sa qualité d’agent commercial des procédures collectives.
Au surplus, le notaire, pour faciliter ses diligences, disposait de l’ancienne adresse d’André Godalier dans la Somme puisqu’il avait reçu la donation de 1997 de sorte que
des recherches complémentaires pour permettre à l’acte de produire sa pleine efficacité relevaient sans difficulté particulière de consultations du registre des agents commerciaux, procédure qui existait antérieurement à l’informatisation.
En conséquence, la cour confirmera ce chef de jugement.
Sur le lien de causalité et le préjudice des époux Bodar :
Comme en première instance, les appelants soutiennent que le préjudice ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de ne pas régulariser l’acte authentique du 17 juin 2002.
La cour ne suivra pas les appelants en ce que le lien de causalité entre la faute et les préjudices subis est avéré dans la mesure où Maître Duron a instrumenté un acte qui n’aurait pas dû être passé. On est au delà de la disparition d’une espérance future.
Dans l’état des éléments soumis à la cour, le préjudice des époux Bodar sera fixé comme suit :
-le prix d’achat de l’appartement et des meubles meublants soient la somme de 162 358,20 euros et non pas l’estimation expertale puisque que les époux Duron ont versé uniquement cette somme de 162 358,20 euros pour l’acquisition du bien.
-Les frais du prêt affecté précisément à cet achat : les époux Bodar justifient qu’ils ont contracté deux prêts pour l’acquisition du bien immobilier et que le cours des intérêts et frais d’assurance dont ils se sont effectivement acquittés s’élèvent aux sommes respectives de 9241,80 euros et 5088,07 euros
-les honoraires de négociation de l’agent immobilier soit 8384,70 euros.
-Les frais notariés soient la somme de 7873 euros
-les frais de déménagement : 799,25 euros
-le préjudice moral tenant à l’obligation de quitter l’appartement qu’ils avaient choisi pour leur retraite : 30 000 €
Ces sommes sont dues solidairement par Maître Alain Duron et la société civile professionnelle de notaires.
En revanche, la cour ne fera pas droit à la demande de prise en charge du garde-meuble qui s’analyse comme un préjudice indirect à raison du changement de taille entre l’appartement d’origine objet de la vente et l’appartement désormais loué.
En conséquence, le jugement sera réformé du chef du préjudice des époux Bodar.
Sur la contribution à la dette :
C’est à bon droit que les appelants, obligés d’indemniser la victime pour le tout en raison de la faute commise par Maître Duron sont fondés à invoquer la faute initiale d’Alexandre Godalier pour qu’il soit statué sur la répartition de la charge de la dette.
Alexandre Godalier qui a la qualité de vendeur solidairement avec son père a sciemment accepté de participer au montage organisé par André Godalier afin de faire sortir le bien du patrimoine familial et le faire échapper de la sorte aux créanciers. Il sera relevé à cet égard qu’Alexandre Godalier lui-même indique dans ses écritures qu’il a immédiatement remployé le prix de la vente dans l’achat d’un appartement à son nom lequel a été occupé par ses parents. La vente litigieuse est du 17 juin 2002 et le remploi par achat d’un nouveau bien très peu de temps après 2002 selon les dires du notaire non contredits par
Alexandre Godalier qui précise quant à lui que le produit net de la vente a totalement financé le nouveau bien.
Cette faute initiale aura pour conséquence compte tenu de son ampleur qu’Alexandre Godalier relève indemne Maître Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard pour l’ensemble des sommes mises à leur charge et non pas seulement le prix de l’appartement.
Par ailleurs, la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard sera subrogée de plein droit dans les droits des époux Bodar à l’encontre de M. Alexandre Godalier, à due concurrence des condamnations mises à sa charge et sur la justification du paiement effectué au profit des époux Bodar,
Sur la demande de condamnation des notaires formés par Alexandre Godalier: Alexandre Godalier, comme en première instance, soutient l’existence d’une faute caractérisée par un manquement au devoir de conseil et à l’absence de vérification des déclarations de Monsieur Godalier.
La cour ne suivra pas Alexandre Godalier et confirmera le jugement en ce que l’intéressé ne caractérise ni un préjudice avéré ni les manquements allégués dès lors qu’il a contribué lui-même en intervenant à l’acte de vente à donner force et crédit aux affirmations de son père relativement à sa situation financière et qu’au surplus la donation de 1997 aux conditions classiques de réserve du droit de retour conventionnel pour cause de décès et d’interdiction d’aliéner ne contenait aucune disposition contraire à ses intérêts d’autant qu’Alexandre Godalier était sous l’administration légale pure et simple de ses père et mère lesquels ont nécessairement, compte tenu de la minorité de l’intéressé, accepté pour son compte la donation qui lui bénéficiait.
Sur les demandes accessoires:

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ; à hauteur de cour, compte tenu de la réformation intervenue sur le préjudice, aucune considération d’équité ne justifie l’application de l’article 700 du code de procédure civile.
Les dépens d’appel seront à la charge des appelants qui échouent dans l’essentiel de leur recours avec relevé indemne par Alexandre Godalier.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

- rejeté les demandes des époux Bodar à l’encontre de M. Alexandre Godalier,
- dit que maître Alain Duron, notaire membre de la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau-Lespinard, a commis une faute à l’occasion de l’établissement de l`acte authentique de vente du 17 juin 2002, en ne vérifiant pas les déclarations de M. André Godalier quant à l’absence de procédure de liquidation judiciaire dont il ferait l’objet,

- dit que cette faute a directement préjudicié aux époux Bodar et que la responsabilité civile professionnelle de maître Alain Duron est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016 l31 du 10 février 2016,
- condamné solidairement maître Alain Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau-Lespinard à payer aux époux Bodar la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. Alexandre Godalier,

-condamné solidairement maître Alain Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau-Lespinard aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile,
Réforme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne solidairement Maître Alain Duron et la SCP Ducourau-Duron- Labache- Landais -Moreau-Lespinard à payer à Alain Bodar et Catherine de Tonnac de Villeneuve épouse Bodar les sommes suivantes :
* 162 358,20 euros au titre du prix d’achat du bien
* 9241,80 euros et 5088,07 euros au titre des intérêts et frais des deux prêts affectés à l’achat du bien
* 8384,70 euros au titre des honoraires de négociation de l’agent immobilier
* 7873 € au titre des frais notariés
* 799,25 euros au titre des frais de déménagement
* 30 000 € au titre du préjudice moral

Dit que Maître Duron et la SCP Ducourau-Duron- Labache-Landais -Moreau-Lespinard seront relevés indemne par Alexandre Godalier, de l’ensemble des condamnations mises à leurs charges.
Dit que la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard sera subrogée de plein droit dans les droits des époux Bodar à l’encontre de M. Alexandre Godalier, à due concurrence des condamnations mises à sa charge et sur la justification du paiement effectué au profit des époux Bodar,
Déboute Alexandre Godalier de ses demandes à l’encontre de Maitre Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard
Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel pour aucune des parties

Condamne in solidum Maitre Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard aux dépens d’appel avec faculté de recouvrement au profit des avocats en la cause par application de l’article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame Michèle ESARTE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier,

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La SCP Ducourau notaire recondamnée en appel à payer 222 655 euros par la Cour d'appel de BORDEAUX

La SCP DUCOURAU, notaire à Arcachon condamnée en première instance à 440 000 euros, recondamnée à payer 222 655 euros pour fautes devant la Cour d’appel de BORDEAUX.



 

COUR D’APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
————————–
ARRÊT DU : 11 JUIN 2019
(Rédacteur : Michèle ESARTE, président,)
N° RG 17/03787 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-J4W3
Alain DURON
SCP DUCOURAU DURON LABACHE LANDAIS MOREAU-LESPINARD
c/
Alexandre GODALIER Alain BODAR
Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le : aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 mai 2017 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 12/10460) suivant déclaration d’appel du 23 juin 2017
APPELANTS :
Maître Alain DURON
né le 26 Octobre 1944 à BORDEAUX (33) de nationalité Française,
demeurant 6 Allée des Cormorans – 33120 ARCACHON
SCP DUCOURAU DURON LABACHE LANDAIS MOREAU-LESPINARD,
Notaires Associés, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis 169 boulevard de la Plage – 33120 ARCACHON
représentés par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
Alexandre GODALIER
né le 14 Mai 1983 à AMIENS (80)
de nationalité Française
demeurant 37 allée du Fin – 33470 GUJAN MESTRAS
représenté par Maître Marie-Claude MONTAUT, avocat au barreau de BORDEAUX
Alain BODAR
né le 14 Février 1940 à DEMANGE-AUX-EAUX de nationalité Française
demeurant Le Saint Arnaud-Pereire 11-13 avenue Saint Arnaud – 33120 ARCACHON
Catherine DE TONNAC DE VILLENEUVE épouse BODAR
née le 01 Avril 1955 à CASABLANCA (MAROC)
de nationalité Française
demeurant Le Saint Arnaud-Pereire 11-13 avenue Saint Arnaud – 33120 ARCACHON
représentés par Maître Laure GALY de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 30 avril 2019 en audience publique, devant la cour composée de :
Michèle ESARTE, président, Jean-Pierre FRANCO, conseiller, Catherine BRISSET, conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Véronique SAIGE
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
FAITS CONSTANTS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Suivant acte authentique du 17 juin 2002, reçu par Maître Alain Duron, notaire à Arcachon, Alain Bodar et Catherine de Tonnac de Villeneuve épouse Bodar ( les époux Bodar) ont acquis les lots 27, 35 et 70 constituant pour le premier un cellier, pour le deuxième un box et pour le troisième un appartement dans un ensemble immobilier dénommé Résidence Aigue Marine soumis au statut de la copropriété, sis 418 boulevard de la plage à Arcachon, moyennant le prix de 162.358,20 € s’appliquant pour 4.573,47 € aux meubles et objets mobiliers et pour 157.784,73 € aux biens immobiliers.
Cette vente a été consentie par André Godalier usufruitier et Alexandre Godalier nu-propriétaire, cela aux termes d’une donation consentie par André Godalier à son fils Alexandre, également reçue par Me Alain Duron, le 27 février 1997.
Les époux Bodar ont pris possession de l’immeuble mais se sont vus délivrer sept ans plus tard, le 22 juin 2009, une assignation devant le tribunal de grande instance d’Amiens à la requête de la SELAS Soinne intervenant comme liquidateur judiciaire d’André Godalier et demandant, sur le fondement de l’article L.641-9 du code de commerce, que soient déclarés inopposables à la procédure collective en cours, les actes de disposition opérés par André Godalier au mépris des jugements de redressement et de liquidation judiciaire qui avaient été rendus à son encontre les 7 novembre 1995 et 5 mars 1996.
Les époux Bodar ont ainsi découvert qu’André Godalier faisait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ouverte à la requête de l’URSSAF de la Somme par le tribunal de grande instance d’Abbeville le 7 novembre 1995, convertie en liquidation judiciaire par cette même juridiction le 5 mars 1996.
Les époux Bodar ont alors saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux en la forme des référés par exploits des 22, 27 et 28 septembre 2011 afin de faire désigner un expert pour procéder à l’évaluation du bien immobilier par eux acquis le 17 juin 2002.
Par ordonnance du 12 décembre 2011, le tribunal de grande instance de Bordeaux a désigné M. Letourneau en qualité d’expert lequel a déposé son rapport et évalué les droits et bien immobiliers des époux Bodar à la somme de 430.000 €.
André Godalier est décédé le 29 mai 2010 en laissant pour lui succéder son fils Alexandre Godalier, lequel a renoncé à sa succession selon attestation dressée par le greffier en chef du tribunal de grande instance de Bordeaux le 17 février 2011.
Par arrêt du 27 septembre 2012, la cour d’appel d’Amiens a confirmé le jugement du tribunal de grande instance d’Amiens du 24 août 2011, déclarant ainsi : « inopposable à la procédure collective de M. André Godalier les actes reçus par Me Duron, notaire, les 27 février 1997 et 17 juin 2002 et autorisant le SELARL Bernard et Nicolas Soinne, ès qualités, à poursuivre sous les formes prescrites en matière de saisie immobilière aux enchères la vente des biens et droits immobiliers en faisant l’objet ».
La SELARL Soinne a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers des époux Bodar qui ont été adjugés à la barre du tribunal de grande instance d’Amiens pour un montant de 288.000 € le 17 février 2015.
****
C’est dans ces conditions que le 14 novembre 2012, les époux Bodar ont assigné Alexandre Godalier, Me Alain Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau-Lespinard devant le tribunal de grande instance de Bordeaux (ci-après la SCP de notaires) afin de voir engager leur responsabilité sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil et obtenir indemnisation des préjudices qu’ils estiment avoir subis à raison de leur faute.
****
Par jugement du 23 mai 2017, le tribunal a :
- rejeté les demandes des époux Bodar à l’encontre de M. Alexandre Godalier,
- dit que maître Duron, notaire membre de la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau-Lespinard, a commis une faute à l’occasion de l’établissement de l`acte authentique de vente du 17 juin 2002, en ne vérifiant pas les déclarations de M. André Godalier quant à l’absence de procédure de liquidation judiciaire dont il ferait l’objet,
- dit que cette faute a directement préjudicié aux époux Bodar et que la responsabilité civile professionnelle de maître Alain Duron est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016 l31 du 10 février 2016,
- condamné en conséquence solidairement maître Alain Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau-Lespinard à payer aux époux Bodar les sommes suivantes :
* 430.000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,
* 10.000 € de dommages et intérêts à titre d’indemnisation de leur préjudice moral,
- déclaré sans objet la demande de garantie formulée par M. Alexandre Godalier à l’encontre de maître Alain Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau- Lespinard,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné solidairement maître Alain Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau-Lespinard à payer aux époux Bodar la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. Alexandre Godalier,
- condamné solidairement maître Alain Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau-Lespinard aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l’exécution provisoire partielle du présent jugement à hauteur de la moitié des dommages et intérêts alloués aux époux Bodar.
****
Maître Alain Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau- Lespinard devenue Ducourau Duron Labache Landais Moreau Lespinard ont relevé appel total de ce jugement et par dernières conclusions du 10 janvier 2018 demandent à la cour de :
- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 23 mai 2017,
Et statuant à nouveau, à titre principal :
- débouter les époux Bodar de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- débouter M. Alexandre Godalier de l’ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire :
- condamner M. Alexandre Godalier à relever indemne maître Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard de l’ensemble des condamnations qui seraient mises à leur charge au profit des époux Bodar,
En tout état de cause :
- en cas de condamnation de la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau- Lespinard au bénéfice des époux Bodar, juger qu’elle sera subrogée de plein droit dans les droits des époux Bodar à l’encontre de M. Alexandre Godalier, à due concurrence des condamnations mises à sa charge par l’arrêt à intervenir et sur la justification du paiement effectué au profit des époux Bodar,
- condamner les époux Bodar et M. Alexandre Godalier à payer à la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard et à maître Duron la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner les époux Bodar et M. Alexandre Godalier au paiement des entiers dépens.
****
Par conclusions transmises par RPVA le 10 novembre 2017, les époux Bodar demandent à la cour de :
- déclarer maître Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard recevables mais mal fondés en leur appel du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 23 mai 2017,
- confirmer ledit jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de maître Duron du fait de la faute par lui commise lors de l’établissement de l’acte authentique de vente du 17 juin 2002 pour ne pas avoir vérifié les déclarations de M. André Godalier, quant à l’absence de procédure de liquidation judiciaire dont il pouvait faire l’objet et ce sur le fondement de l’article 1240 du code civil,
- confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les appelants à verser aux concluants la somme de 430.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,
- déclarer les concluants recevables et fondés en leur appel incident,
- condamner les appelants à réparer l’ensemble des préjudices subis par les concluants consécutivement à la faute commise par maître Duron laquelle leur a fait perdre la chance de conserver la propriété des droits et biens immobiliers par eux acquis en 2002 et en les contraignant de devoir s’acquitter en pure perte des intérêts et frais d’assurance de deux emprunts par eux contractés auprès de la BPSO pour l’achat de ce bien outre les d’honoraires de négociation de l’agence immobilière et des frais notariés par eux acquittés en 2002 outre les frais de déménagement et de garde-meuble,
- condamner en conséquence les appelants à verser aux concluants au titre de ces frais financiers complémentaires la somme de 31 386.83 € outre celle de 5.590,61 € au titre des frais de déménagement et de garde-meuble du 1er mai 2015 au 31 décembre 2017 outre celle de 190 € par mois supplémentaire du 01 janvier 2018 jusqu’au jour de l’arrêt à intervenir,
- condamner in solidum les appelants à verser aux concluants la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- condamner solidairement les appelants à verser aux concluants, outre l’indemnité allouée par le Tribunal d’un montant de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, celle de 5.000 € sur le même fondement du chef des frais irrépétibles par eux exposés devant la Cour,
- condamner solidairement les appelants aux entiers dépens en ce compris ceux de première instance.
****
Par conclusions du 16 novembre 2017, Alexandre Godalier demande à la cour de :
- juger la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard et maître Duron recevables, mais mal fondés en leur appel du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux, le 23 mai 2017,
- confirmer le jugement, en ce qu’il a retenu la responsabilité exclusive maître Duron sur le fondement de l’article 1240 du code civil, du fait de la faute commise lors de l’établissement de l’acte de vente du 17 juin 2002, en s’abstenant de vérifier la véracité des déclarations de M. André Godalier,
- confirmer la mise hors de cause de M. Alexandre Godalier,
- débouter la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard et maître Alain Duron, de toutes demandes fins ou conclusions formulées à l’encontre de M. Alexandre Godalier,
A titre infiniment subsidiaire,
- si la cour validait l’appel en garantie de la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard et maître Alain Duron à l’égard de M. Alexandre Godalier, juger que la responsabilité financière d’Alexandre Godalier sera limitée au montant du prix de vente initial de l’ensemble immobilier, à savoir 162.358,20 €,
- déclarer recevable M. Alexandre Godalier dans son appel incident,
- constater la responsabilité de la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau- Lespinard et Maître Alain Duron, envers M. Alexandre Godalier, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, au titre du manquement au devoir de conseil et du fait de l’absence de vérification des déclarations de M. André Godalier lors de la vente du 17/06/2002.
- condamner la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard et maître Alain Duron, au paiement d’une indemnité de 10.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,
- condamner la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard et maître Alain Duron à lui verser une indemnité de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles devant le tribunal,
- condamner la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard et maître Alain Duron à lui verser une indemnité de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles devant la cour d’appel,
- les condamner aux dépens de l’appel.
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L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 30 avril 2019. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 16 avril 2019.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.
SUR CE :
sur le rejet des demandes d’ Alain Bodar et de Catherine de Tonnac de Villeneuve épouse Bodar à l’encontre d’Alexandre Godalier:
La cour n’est saisie d’aucun moyen de réformation de ce chef du jugement.
Sur la faute du notaire :
C’est à bon droit par des motifs que la cour fait siens que le tribunal, pour examiner la faute du notaire, s’est replacé à l’époque de la vente litigieuse soit le 17 juin 2002 c’est à dire avant l’informatisation du BODACC pour rechercher s’il existait à cette date des éléments de nature à entraîner une suspicion suffisante quant à l’existence d’une procédure collective dont faisait l’objet André Godalier et qui auraient dû conduire Maître Duron à ne pas s’en tenir aux seules déclarations de ce dernier telles que reproduites dans l’acte et à effectuer des vérifications complémentaires.
C’est par des motifs exacts qui ne sont pas remis en cause à hauteur d’appel que le tribunal a relevé qu’il existait au moment du dressé de l’acte un faisceau d’éléments qui ne pouvaient qu’appeler l’attention du notaire obligé qu’il était de faire produire à l’acte de vente sa pleine efficacité .
Tous ces éléments, lesquels sont d’ailleurs consignés dans l’acte de vente, convergeaient effectivement vers l’existence de difficultés financières : revente rapide du bien après une donation en 1997 régularisée devant le même notaire, charges de copropriété impayées, une hypothèque légale suite à un commandement de payer, une hypothèque judiciaire, les deux hypothèques légales au profit du Trésor public ces dernières pour des sommes importantes c’est-à-dire 19 761,80 francs et 13 755 francs.
L’ensemble de ces faits avérés qui étaient donc connus du notaire étaient de nature à faire naître un doute sur les déclarations d’André Godalier quant à l’absence de procédure collective en cours et à sa capacité à contracter, André Godalier relevant en sa qualité d’agent commercial des procédures collectives.
Au surplus, le notaire, pour faciliter ses diligences, disposait de l’ancienne adresse d’André Godalier dans la Somme puisqu’il avait reçu la donation de 1997 de sorte que
des recherches complémentaires pour permettre à l’acte de produire sa pleine efficacité relevaient sans difficulté particulière de consultations du registre des agents commerciaux, procédure qui existait antérieurement à l’informatisation.
En conséquence, la cour confirmera ce chef de jugement.
Sur le lien de causalité et le préjudice des époux Bodar :
Comme en première instance, les appelants soutiennent que le préjudice ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de ne pas régulariser l’acte authentique du 17 juin 2002.
La cour ne suivra pas les appelants en ce que le lien de causalité entre la faute et les préjudices subis est avéré dans la mesure où Maître Duron a instrumenté un acte qui n’aurait pas dû être passé. On est au delà de la disparition d’une espérance future.
Dans l’état des éléments soumis à la cour, le préjudice des époux Bodar sera fixé comme suit :
-le prix d’achat de l’appartement et des meubles meublants soient la somme de 162 358,20 euros et non pas l’estimation expertale puisque que les époux Duron ont versé uniquement cette somme de 162 358,20 euros pour l’acquisition du bien.
-Les frais du prêt affecté précisément à cet achat : les époux Bodar justifient qu’ils ont contracté deux prêts pour l’acquisition du bien immobilier et que le cours des intérêts et frais d’assurance dont ils se sont effectivement acquittés s’élèvent aux sommes respectives de 9241,80 euros et 5088,07 euros
-les honoraires de négociation de l’agent immobilier soit 8384,70 euros.
-Les frais notariés soient la somme de 7873 euros
-les frais de déménagement : 799,25 euros
-le préjudice moral tenant à l’obligation de quitter l’appartement qu’ils avaient choisi pour leur retraite : 30 000 €
Ces sommes sont dues solidairement par Maître Alain Duron et la société civile professionnelle de notaires.
En revanche, la cour ne fera pas droit à la demande de prise en charge du garde-meuble qui s’analyse comme un préjudice indirect à raison du changement de taille entre l’appartement d’origine objet de la vente et l’appartement désormais loué.
En conséquence, le jugement sera réformé du chef du préjudice des époux Bodar.
Sur la contribution à la dette :
C’est à bon droit que les appelants, obligés d’indemniser la victime pour le tout en raison de la faute commise par Maître Duron sont fondés à invoquer la faute initiale d’Alexandre Godalier pour qu’il soit statué sur la répartition de la charge de la dette.
Alexandre Godalier qui a la qualité de vendeur solidairement avec son père a sciemment accepté de participer au montage organisé par André Godalier afin de faire sortir le bien du patrimoine familial et le faire échapper de la sorte aux créanciers. Il sera relevé à cet égard qu’Alexandre Godalier lui-même indique dans ses écritures qu’il a immédiatement remployé le prix de la vente dans l’achat d’un appartement à son nom lequel a été occupé par ses parents. La vente litigieuse est du 17 juin 2002 et le remploi par achat d’un nouveau bien très peu de temps après 2002 selon les dires du notaire non contredits par
Alexandre Godalier qui précise quant à lui que le produit net de la vente a totalement financé le nouveau bien.
Cette faute initiale aura pour conséquence compte tenu de son ampleur qu’Alexandre Godalier relève indemne Maître Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard pour l’ensemble des sommes mises à leur charge et non pas seulement le prix de l’appartement.
Par ailleurs, la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard sera subrogée de plein droit dans les droits des époux Bodar à l’encontre de M. Alexandre Godalier, à due concurrence des condamnations mises à sa charge et sur la justification du paiement effectué au profit des époux Bodar,
Sur la demande de condamnation des notaires formés par Alexandre Godalier: Alexandre Godalier, comme en première instance, soutient l’existence d’une faute caractérisée par un manquement au devoir de conseil et à l’absence de vérification des déclarations de Monsieur Godalier.
La cour ne suivra pas Alexandre Godalier et confirmera le jugement en ce que l’intéressé ne caractérise ni un préjudice avéré ni les manquements allégués dès lors qu’il a contribué lui-même en intervenant à l’acte de vente à donner force et crédit aux affirmations de son père relativement à sa situation financière et qu’au surplus la donation de 1997 aux conditions classiques de réserve du droit de retour conventionnel pour cause de décès et d’interdiction d’aliéner ne contenait aucune disposition contraire à ses intérêts d’autant qu’Alexandre Godalier était sous l’administration légale pure et simple de ses père et mère lesquels ont nécessairement, compte tenu de la minorité de l’intéressé, accepté pour son compte la donation qui lui bénéficiait.
Sur les demandes accessoires:

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ; à hauteur de cour, compte tenu de la réformation intervenue sur le préjudice, aucune considération d’équité ne justifie l’application de l’article 700 du code de procédure civile.
Les dépens d’appel seront à la charge des appelants qui échouent dans l’essentiel de leur recours avec relevé indemne par Alexandre Godalier.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

- rejeté les demandes des époux Bodar à l’encontre de M. Alexandre Godalier,
- dit que maître Alain Duron, notaire membre de la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau-Lespinard, a commis une faute à l’occasion de l’établissement de l`acte authentique de vente du 17 juin 2002, en ne vérifiant pas les déclarations de M. André Godalier quant à l’absence de procédure de liquidation judiciaire dont il ferait l’objet,

- dit que cette faute a directement préjudicié aux époux Bodar et que la responsabilité civile professionnelle de maître Alain Duron est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016 l31 du 10 février 2016,
- condamné solidairement maître Alain Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau-Lespinard à payer aux époux Bodar la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. Alexandre Godalier,

-condamné solidairement maître Alain Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Pourquet Moreau-Lespinard aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile,
Réforme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne solidairement Maître Alain Duron et la SCP Ducourau-Duron- Labache- Landais -Moreau-Lespinard à payer à Alain Bodar et Catherine de Tonnac de Villeneuve épouse Bodar les sommes suivantes :
* 162 358,20 euros au titre du prix d’achat du bien
* 9241,80 euros et 5088,07 euros au titre des intérêts et frais des deux prêts affectés à l’achat du bien
* 8384,70 euros au titre des honoraires de négociation de l’agent immobilier
* 7873 € au titre des frais notariés
* 799,25 euros au titre des frais de déménagement
* 30 000 € au titre du préjudice moral

Dit que Maître Duron et la SCP Ducourau-Duron- Labache-Landais -Moreau-Lespinard seront relevés indemne par Alexandre Godalier, de l’ensemble des condamnations mises à leurs charges.
Dit que la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard sera subrogée de plein droit dans les droits des époux Bodar à l’encontre de M. Alexandre Godalier, à due concurrence des condamnations mises à sa charge et sur la justification du paiement effectué au profit des époux Bodar,
Déboute Alexandre Godalier de ses demandes à l’encontre de Maitre Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard
Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel pour aucune des parties

Condamne in solidum Maitre Duron et la SCP Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard aux dépens d’appel avec faculté de recouvrement au profit des avocats en la cause par application de l’article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame Michèle ESARTE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier,

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